Immobilier à Paris : une bulle en vue ? – Bourse immobilier

Les difficultés d’accéder à la propriété devraient finalement avoir une incidence sur les prix, juge une étude de l’UBS.

Par Joël Morio Publié aujourd’hui à 12h13

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Une agent immobilière affiche une baisse sur les annonces d'appartements et maisons à vendre, le 09 octobre 2008 à Paris.
Une agent immobilière affiche une baisse sur les annonces d’appartements et maisons à vendre, le 09 octobre 2008 à Paris. PATRICK KOVARIK / AFP

Faut-il redouter l’explosion d’une bulle immobilière à Paris ? Oui, répond l’UBS à l’occasion de la publication de l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2019, qui analyse les prix des biens immobiliers dans 24 grandes villes à travers le monde.

Dans la capitale française, après une hausse de 5 % au cours des quatre derniers trimestres, les prix réels des logements ont atteint un nouveau sommet historique. « Par conséquent, le marché des propriétaires résidents se découple de plus en plus des fondamentaux en termes de revenus et de rendements locatifs. En outre, depuis 2006, les prix parisiens sont découplés du reste du pays. En conséquence, le marché de la capitale française est entré dans la zone à risque de bulle », note l’étude de l’UBS menée par Mark Haefele, Global Chief Investment Officer d’UBS Wealth Management.

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Elle juge également que les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier résidentiel vont être mises à « rude épreuve » par la difficulté d’accéder à la propriété. « Un employé qualifié du secteur tertiaire devrait consacrer en moyenne près de quinze ans de ses revenus pour pouvoir acquérir un appartement de 60 m2 à proximité du centre-ville. A ce niveau de prix, Paris est la ville européenne la moins abordable », souligne l’étude.

Chicago sous-évalué

Dans le reste du monde, le risque de bulle est très élevé à Munich (Allemagne), suivie par Toronto (Canada), Hongkong et Amsterdam (Pays-Bas), Francfort (Allemagne), Vancouver (Canada). On constate aussi de forts déséquilibres à Zurich (Suisse), Londres (Royaume-Uni), San Francisco (Etats-Unis), Tokyo (Japon) et Stockholm (Suède). Les évaluations sont tendues à Los Angeles (Etats-Unis), Sydney (Australie), Genève (Suisse) et New York (Etats-Unis).

En revanche, les marchés de l’immobilier de Singapour, Boston (Etats-Unis) et Milan (Italie) semblent évalués à leur juste valeur, alors que Chicago (Etats-Unis) reste sous-évalué. Intégrées pour la première fois dans l’édition de cette année de l’indice, Madrid (Espagne), Moscou (Russie) et Tel Aviv (Israël) sont surévaluées, alors que Dubaï (Emirats arabes unis) est estimée à sa juste valeur. « A l’échelle mondiale, en ce qui concerne la demande de logements urbains, l’incertitude économique l’emporte sur les effets des baisses de taux d’intérêt. Cependant, dans certaines régions de la zone euro, les taux bas continuent d’entraîner les évaluations immobilières dans la zone de risque de bulle », juge Mark Haefele.

Pour Claudio Saputelli, responsable de l’immobilier chez UBS Global Wealth Management : « L’effondrement mondial des taux d’intérêt ne viendra pas secourir les marchés immobiliers. Dans bon nombre de villes, les taux d’intérêt hypothécaires ne sont plus la principale difficulté pour les acheteurs. Beaucoup de foyers manquent simplement des fonds propres nécessaires pour satisfaire les critères de financement des banques. Nous estimons que cela représente un des plus gros risques pour les valeurs de l’immobilier en centre-ville. »

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comment bien profiter des taux bas – Bourse immobilier

Les conditions d’emprunt devraient rester durablement favorables, même sur les durées les plus longues.

Par Agnès Lambert Publié aujourd’hui à 00h51, mis à jour à 06h22

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Les taux d’intérêt sont au plus bas. L’emprunt d’Etat français de référence, l’OAT 10 ans, est même tombé en territoire négatif depuis cet été.
Les taux d’intérêt sont au plus bas. L’emprunt d’Etat français de référence, l’OAT 10 ans, est même tombé en territoire négatif depuis cet été. INGRAM / GRAPHICOBSESSION

Microscopiques. Les taux des crédits immobiliers ont atteint des plus bas historiques en septembre. Les acheteurs empruntent désormais à 1 % sur vingt ans et à 1,25 % sur vingt-cinq ans. Il s’agit de taux moyens proposés par les banques, hors négociation en fonction du dossier du client.

Car les emprunteurs affichant des revenus confortables, particulièrement choyés par les banques, sont encore mieux lotis : un grand réseau national propose ainsi 0,80 % sur vingt ans à ceux qui perçoivent plus de 80 000 euros par an à deux et qui disposent d’un apport de 15 %. Ce même établissement proposait 1,40 % sur vingt ans en septembre 2018. Un exemple qui a valeur de symbole.

« Les taux des crédits vont rester durablement bas. Les barèmes des banques devraient progressivement passer sous le seuil des 1 % sur vingt-cinq ans d’ici à la fin de l’année », anticipe Philippe Taboret, le directeur général adjoint du courtier Cafpi.

La poursuite de la baisse des taux fait consensus : « Les banques s’alignent les unes sur les autres pour rester compétitives. Les meilleurs dossiers obtiendront 0,50 % sur vingt ans dans les prochaines semaines, puisqu’une banque vient presque d’atteindre ce niveau », ajoute de son côté Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer.

Taux négatifs

L’explication est simple : les taux d’intérêt sur les marchés financiers sont au plus bas. L’emprunt d’Etat français de référence, l’obligation assimilable du trésor (OAT) à dix ans, est même tombée en territoire négatif depuis cet été, pour atteindre – 0,30 % début septembre. Et la Banque centrale européenne (BCE) n’exclut pas une nouvelle baisse de ses taux directeurs dans les prochains mois. Les conditions sont donc réunies pour que les conditions d’emprunt restent très favorables aux acheteurs.

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D’autant que dans le même temps, l’inflation évolue aux environs de 1,1 %. « Les taux réels, après inflation, sont négatifs, c’est du jamais vu ! Cela signifie que les intérêts du crédit sont compensés par la hausse des salaires de l’emprunteur », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Autrement dit, c’est le moment d’emprunter. Les meilleurs dossiers empruntent d’ores et déjà à des taux exceptionnellement faibles : les banques affichent 0,56 % sur quinze ans, 0,68 % sur vingt ans et 0,85 % sur vingt-cinq ans d’après Meilleurtaux.com.

attention au coût de l’assurance emprunteur – Bourse immobilier

Lorsqu’on décide d’emprunter en vue d’un achat immobilier, la banque demande que le prêt soit assuré. En cas de décès de l’emprunteur, d’incapacité de travailler, même de façon partielle, l’assurance prend le relais et assure le paiement des mensualités. Sans ce sésame, les banques n’accordent pas le prêt. Or, cette assurance a un coût, qui peut être beaucoup plus élevé qu’on ne le pense. « Pour un crédit de 250 000 euros sur vingt ans à 1,25 %, un couple de 40 ans versera 35 406 euros d’intérêts à la banque, mais il paiera aussi 36 000 euros d’assurance emprunteur sur la durée du contrat », estime Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurances Magnolia.fr. Il est possible de payer moins en évitant de prendre l’assurance proposée par la banque.

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Les taux de crédit étant très bas, fournir ce service est un moyen de rémunération supplémentaire pour les établissements, qui perçoivent des commissions importantes sur les assurances qu’ils fournissent. Ils n’ont donc pas intérêt à proposer au client de faire jouer la concurrence et les courtiers en assurances constatent que les banques font même pression auprès du futur emprunteur en le menaçant de revoir les conditions de crédit en cas d’assurance externe.

Faire jouer la concurrence

« Prenez le contrat de la banque si vous ne pouvez pas faire autrement puis changez quand vous êtes prêt et que vous pouvez faire jouer la concurrence », conseille Clémence Cambra, de BMB Assurances.

« A cela s’ajoute le fait que l’achat et la souscription d’un emprunt sont des moments très stressants pour l’emprunteur, qui est pris par tout autre chose et n’a pas le temps de se pencher sur l’assurance », pense Christelle Simonitti, directrice d’agence régionale de Privilège Courtage. Résultat : seulement 12 % des emprunteurs décident de passer par une assurance indépendante, selon les chiffres fournis par la Fédération française de l’assurance.

Heureusement, à la suite du combat des associations de consommateurs et d’une législation de plus en plus favorable à la mise en concurrence, il est désormais possible de changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la signature de l’offre de prêt, puis chaque année à la date anniversaire du contrat. « Prenez le contrat de la banque si vous ne pouvez pas faire autrement puis changez quand vous êtes prêt et que vous pouvez faire jouer la concurrence », conseille Clémence Cambra, responsable assurance de prêt chez BMB Assurances.

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Mais à qui s’adresser et quelle est la marche à suivre ? Lorsque la promesse de vente est signée et que le banquier vous propose un prêt, il vous remet une fiche standardisée d’information. Cette fiche comprend la liste des critères retenus par l’établissement prêteur et permet d’apprécier l’équivalence du niveau des garanties entre les différentes assurances. Si l’assurance que vous choisissez propose les mêmes garanties que celle de la banque, cette dernière ne peut pas refuser le prêt. Muni de cette fiche, vous pouvez vous adresser directement aux compagnies d’assurances, qui proposent toutes des assurances de prêt, que ce soit April, Axa, Generali, Cardif, CNP, Macif, etc.

Mais il est possible de passer par un courtier ou un intermédiaire en assurances, comme Magnolia, Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, Réassurez-moi ou encore Crédixia, qui fait ce travail pour vous. Les démarches s’effectuent généralement par Internet, ce qui évite de se déplacer.

L’indemnité forfaitaire plus couvrante

Pour comprendre les différentes propositions que vous recevrez, il faut savoir que les assureurs proposent systématiquement la garantie décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Dans ce cas, l’assureur rembourse les sommes restant dues selon le montant assuré. En cas d’invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), l’assurance vous indemnise soit de façon forfaitaire soit de façon indemnitaire.

Le coût de l’assurance varie en fonction de votre âge, de votre état de santé, du fait que vous fumiez ou pas, mais aussi de votre travail et de vos activités sportives.

L’indemnité forfaitaire est plus couvrante, car vous pourrez percevoir des prestations sociales en supplément de la somme versée chaque mois par l’assurance. Il convient aussi de prêter attention aux franchises, c’est-à-dire la période pendant laquelle vous n’êtes pas indemnisé après l’accident. En général, elle est de quatre-vingt-dix jours. « L’avantage d’une assurance négociée sur mesure au lieu d’une assurance standard de la banque est qu’elle est mieux adaptée au risque auquel vous êtes exposé, si vous pratiquez un sport à risque par exemple ou que vous voyagez beaucoup pour le travail », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Le coût de l’assurance varie en effet en fonction de votre âge, de votre état de santé, du fait que vous fumiez ou pas, mais aussi de votre travail et de vos activités sportives.

Une fois que votre choix est fait, vous devez suivre une procédure afin que la banque le prenne en compte. Si vous êtes en cours d’obtention du prêt, vous faites parvenir la proposition de l’assurance à votre banque et cette dernière vous accorde le prêt avec le contrat d’assurance que vous souhaitez.

Interlocuteur spécialement désigné

Au cas où vous avez souscrit une assurance par l’intermédiaire de la banque et que vous êtes dans les douze mois qui suivent la signature de l’offre de prêt, il faut commencer par souscrire la nouvelle assurance de votre choix. Vous envoyez la demande de substitution à la banque en courrier recommandé, au plus tard deux semaines avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt, en joignant une lettre de résiliation de l’assurance en cours et le nouveau contrat.

La banque a dix jours pour vous répondre par écrit qu’elle accepte ou refuse la demande. Si elle refuse l’assurance que vous proposez, elle doit motiver sa décision par écrit. Et si, au contraire, elle l’accepte, la banque établit un avenant au contrat de prêt que vous devez renvoyer signé. La banque doit vous donner les coordonnées d’un l’interlocuteur spécialement désigné pour répondre à toutes vos questions.

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Et si vous avez souscrit le contrat d’assurance il y a plus d’un an, dans ce cas, vous devez envoyer la lettre de résiliation et votre contrat à votre banque au moins deux mois avant la date anniversaire de l’offre de prêt. Il est conseillé de faire sa demande de changement d’assurance très en amont, c’est-à-dire quatre à six mois avant cette date anniversaire afin de ne pas être hors délai et de ne pas devoir repartir pour un an avec la même compagnie d’assurances. D’autant que les banques dépassent souvent le délai d’examen de dix jours. Il faut donc éviter de s’y prendre à la dernière minute. Ces procédures administratives peuvent sembler fastidieuses mais le courtier peut vous aider à les accomplir.

Enfin, rappelons que tout refus de la banque est susceptible de recours auprès du médiateur de la banque et de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

Infographie Le Monde

Il va falloir isoler un logement avant de le louer – Bourse immobilier

Les propriétaires d’un logement en location mal isolé devront réaliser des travaux sous peine de ne plus pouvoir augmenter le loyer en cas de renouvellement du bail ou de relocation.

Par Nathalie Coulaud Publié hier à 15h42

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Un décret du 26 juillet 2019 rajoute une condition pour pouvoir fixer librement le loyer après des travaux.
Un décret du 26 juillet 2019 rajoute une condition pour pouvoir fixer librement le loyer après des travaux. Andriy Popov/Panther Media / GraphicObsession

Isoler le logement ou bien voir le loyer bloqué tant que les travaux n’ont pas été réalisés : tel est le choix auquel vont être confrontés les propriétaires dans les grandes agglomérations concernées par un décret du 27 juillet 2017. Déjà, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite lors du renouvellement du bail ou après le départ d’un locataire. Il doit conserver le même loyer ou éventuellement l’augmenter modérément, dans la limite de la valeur de l’indice de référence des loyers (IRL) donnée par l’Insee. En revanche, s’il réalise des travaux importants, sa marge de manœuvre est plus importante. Si le montant des travaux est égal à la dernière année de loyer, ce dernier est fixé librement. Dans le cas contraire, la hausse du loyer ne peut dépasser 15 % du montant des travaux.

Un décret du 26 juillet 2019 rajoute une condition pour pouvoir fixer librement le loyer après des travaux. A partir du 1er janvier 2020, pour l’augmenter il faudra qu’à l’issue des travaux, la consommation énergétique du logement soit inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Au-delà de cette consommation, le logement est classé en F et G dans un diagnostic de performance énergétique.

« Le propriétaire est donc désormais obligé de réaliser de véritables travaux d’isolation et pas seulement de refaire l’électricité, de rénover la salle de bain ou la cuisine pour pouvoir augmenter le loyer », prévient David Rodrigues, responsable juridique de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV).

Seul problème, selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), les logements classés F ou G concerneraient 7 millions de ménages dont 73 % situés dans des copropriétés. Dans ce cas, le copropriétaire seul ne peut pas décider de changer la chaudière de l’immeuble ou d’isoler la toiture et reste tributaire des décisions de l’assemblée générale. Si l’immeuble ne veut pas voter de travaux, le manque à gagner ne sera pas négligeable pour le propriétaire bailleur.

« Il faut pourtant intensifier la rénovation des logements les plus énergivores car le parc immobilier est responsable de 36 % des émissions de CO2 dans l’Union européenne et utilise 45 % de la consommation d’énergie finale. », explique Bruno Duvergé, député et auteur d’un rapport sur les freins à la transition énergétiques.

Le projet de loi énergie et climat qui vient d’être définitivement adopté au Parlement prévoit lui qu’avant le 1er janvier 2028, tous les propriétaires de logements dont la consommation énergétique relève des classes F et G devront avoir réalisé des travaux pour passer au moins à une classe E. Aucune sanction n’est prévue pour l’instant même si elles pourraient être fixées ultérieurement. Par contre, le projet de loi prévoit que les copropriétaires qui arrivent à montrer qu’ils n’arrivent pas à faire voter des travaux d’isolation par l’assemblée générale seraient exonérés de l’obligation de réaliser des travaux. Mais le décret, lui, ne prévoit pas ce type de mesure. Certains propriétaires vont donc voir leurs loyers bel et bien bloqués.

Les agglomérations concernées par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le médiatique Stéphane Plaza bouscule la profession immobilière – Bourse immobilier

L’animateur a rajeuni l’image du métier. Ses émissions télévisées assurent aussi un rôle pédagogique, tant vis-à-vis de la profession que du grand public.

Par Isabelle Rey-Lefebvre Publié le 22 septembre 2019 à 16h15, mis à jour hier à 08h57

Temps de Lecture 2 min.

Le plus médiatique des agents immobiliers a fondé, en 2016, son propre réseau de franchise en s’associant à deux professionnels aguerris, les fondateurs du réseau Laforêt, Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider. En ce mois de septembre, Stéphane Plaza Immobilier compte 453 agences, dont 91 ouvertes au cours des douze derniers mois, la plus forte progression dans le secteur des réseaux de franchise, où il se place en septième position derrière Orpi, Century 21, Laforêt, Foncia, Guy Hoquet et Square Habitat. Les trois créateurs sont donc en passe d’atteindre leur objectif de 500 agences d’ici à 2020.

Les franchisés viennent pour un tiers des agences immobilières indépendantes, un tiers sont des négociateurs qui s’installent, et le solde des cadres en reconversion. L’investissement pour entrer chez Plaza est conséquent : au moins 150 000 euros pour couvrir les droits d’entrée dans le réseau (25 000 euros), puis l’ouverture de la boutique et l’indispensable réserve permettant de passer les premiers mois, voire une année, sans rentrées d’argent, tant que les premières ventes ne sont pas signées..

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Mélange des genres entre business et télévision

La profession avait, à l’origine, vu d’un mauvais œil ce nouveau réseau, dénonçant un mélange des genres entre business et télévision, la chaîne M6 étant actionnaire à 47,3 % de la société mère du réseau d’agences.

Dans ses émissions « Maison à vendre », « Chasseurs d’appart’» et « Recherche appartement ou maison », diffusées sur cette chaîne et qui battent des records d’audience, l’animateur joue les agents immobiliers… ce qu’il est vraiment, son agence se situant dans le 11e arrondissement de Paris. Il s’y montre sympathique, bienveillant, un poil familier et gaffeur. « Une image positive d’écoute et de sérieux qui fait du bien à la profession et suscite des vocations », se réjouit Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

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Ses émissions assurent aussi un rôle pédagogique, tant vis-à-vis des agents immobiliers que du grand public. Il y a popularisé des techniques de marketing comme le home staging – technique de décoration d’un logement à moindres frais dans le but de séduire des acheteurs –, où il suggère sans relâche qu’il faut travailler la présentation et se préoccuper de la concurrence. On le voit aussi aborder avec franchise le problème des prétentions parfois trop élevées des vendeurs et montrer comment les raisonner.

Dans ces émissions, le temps est contracté à l’extrême et ceux qui, par exemple, ont du mal à vendre – ce qui, au passage, rappelle utilement que certains marchés locaux sont déprimés – trouvent un acheteur en quelques minutes. Nul doute que les franchisés du réseau d’agences bénéficient de cette exceptionnelle notoriété qui les aide bien à capter des mandats, mais, au-delà de la vitrine, ils ont un mode d’exercice somme toute classique, ne jouent pas, comme à la télé, les chasseurs d’appartements et ne se mettent pas en quatre pour dégoter la perle rare à un jeune couple au budget serré ou à un candidat locataire sans caution. Ce qui peut décevoir…

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emprunter à long terme, une fausse bonne idée ? – Bourse immobilier

Avec la faiblesse des taux de crédit immobilier, les acquéreurs empruntent de plus en plus souvent sur vingt-cinq ans voire, dans quelques rares cas, sur trente ans. Une stratégie qui présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients.

Par Ludovic Clerima Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 07h24

Temps de Lecture 3 min.

Ils n’en finissent pas de s’allonger. Depuis le début de l’année 2014, l’Observatoire crédit logement CSA estime que la durée des prêts immobiliers a progressé de trente mois. Du jamais-vu ! La moyenne s’établit, selon l’organisme, à 229 mois, soit un peu plus de dix-neuf ans. « Couplée à la baisse des taux d’intérêt, cette évolution a évité la détérioration de la solvabilité des emprunteurs du fait de la hausse des prix », précise l’organisme.

La situation est telle que, de l’avis de tous les courtiers en crédit immobilier, le prêt immobilier sur vingt-cinq ans devient la norme : « Cela profite aux primo-accédants qui ont besoin de durées plus longues pour emprunter le capital nécessaire à leur opération. Quant aux secundo-accédants, ils obtiennent ainsi des sommes plus importantes », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

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Emprunter sur une longue durée ne fait plus peur. « De plus en plus, la durée standard d’emprunt pour les primo-accédants est de vingt-cinq ans et non plus vingt ans comme auparavant », remarque Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit logement. La société de cautionnement garantit d’ailleurs les prêts immobiliers jusqu’à vingt-cinq ans. De plus, comme le rappelle l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le taux de sinistralité en France lié au crédit immobilier est extrêmement faible : « La quasi-totalité des prêts immobiliers bénéficient d’une protection : un cautionnement – 60 % des cas –, une hypothèque – 30 % – ou un autre type de garantie – 5 %. De plus, la capacité de remboursement des emprunteurs demeure le critère principal d’analyse d’octroi, plutôt que la valeur des biens financés. »

Des prêts bancaires sur trente ans

Les primo-accédants les plus jeunes contractent même des emprunts bancaires allant jusqu’à trente ans : « Cela va dépendre de la politique des caisses régionales, mais ça existe », confirme Frédéric Dupuis, responsable marketing crédit de Crédit agricole SA, un des acteurs majeurs du crédit immobilier en France. « En moyenne, vous serez sur des niveaux de taux à 1,50 % sur vingt-cinq ans et 2 % pour les prêts à trente ans », constate Philippe Taboret.

Mais, avant de se lancer, les emprunteurs doivent avoir à l’esprit qu’opter pour un prêt plus long, c’est également avoir un coût du crédit bien plus élevé. Par exemple, pour un prêt sur vingt ans de 200 000 euros, le coût du crédit s’élève à 43 000 euros. Mais si l’acquéreur décide d’emprunter sur vingt-cinq ans, son crédit lui coûtera 59 000 euros. Cette somme passe même à 89 000 euros pour un prêt immobilier contracté sur trente ans. « L’emprunteur va également moins vite commencer à rembourser son capital. S’il est contraint de vendre au bout d’un an, par exemple en cas de séparation, et qu’il n’a pas commencé à rembourser le capital emprunté, l’essentiel des remboursements étant consacré au paiement des intérêts, la situation risque d’être tendue pour lui », prévient Jean-Marc Vilon.

« Le mieux, lorsque l’on achète en couple, est encore de noter toutes les sommes engagées par chaque partie chez le notaire afin d’éviter les conflits. » Maël Bernier (Meilleurtaux)

Si la vente du bien immobilier ne suffit pas à rembourser le capital, les acquéreurs devront sortir de leur poche les sommes dues à la banque. « C’est pour cette raison que l’on voit parfois des couples qui continuent de vivre sous le même toit ou qui conservent leur bien », indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. « Si l’un des deux veut conserver le logement, il peut toujours faire une modulation du prêt immobilier pour faire baisser sa mensualité de 20 % et tenter un rachat de soulte, c’est-à-dire racheter la part de son conjoint. Mais la banque n’acceptera cette seconde opération que si le divorce est prononcé », conseille-t-elle, avant de conclure : « Le mieux, lorsque l’on achète en couple, est encore de noter toutes les sommes engagées par chaque partie chez le notaire afin d’éviter les conflits qui durent parfois des années. » Une situation loin d’être exceptionnelle…

« L’agent immobilier doit posséder une “culture de l’aplomb” » – Bourse immobilier

La sociolologue décrit en détail une profession ambivalente où l’on peut bien gagner sa vie, mais qui demande beaucoup d’énergie et où règnent la précarité et un important turn-over.

Propos recueillis par Isabelle Rey-Lefebvre Publié hier à 16h15

Temps de Lecture 2 min.

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Lise Bernard, sociologue au CNRS, est l’auteure de La Précarité en col blanc. Une enquête sur les agents immobiliers (Presses universitaires de France), publié en octobre 2017.

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L’image de l’agent immobilier auprès du grand public est celle d’un intermédiaire pouvant gagner aisément et rapidement beaucoup d’argent. Votre plongée, quinze mois durant, dans le quotidien d’une agence, votre enquête sociologique dans différentes régions et votre travail statistique soulignent, au contraire, la fragilité de ce statut. Qu’en est-il ?

Ce métier est ambivalent. Il comporte un côté attrayant : il est associé à un certain statut social, à une présentation soignée, à une autonomie relativement importante et où l’on peut très bien gagner sa vie. Dans le même temps, il comporte un côté incertain, une rémunération liée entièrement ou en grande partie aux ventes réalisées. Le public a l’impression que l’agent immobilier gagne facilement bien sa vie mais voit rarement tout le travail en amont pour faire « rentrer les mandats » et le nombre de ventes qui n’aboutissent pas et sont finalisées par les concurrents. Le négociateur est en compétition avec eux mais aussi avec ses propres collègues au sein de l’agence.

Ce métier demande beaucoup d’énergie, de travail et des compétences interactionnelles : il faut, notamment, savoir oser, posséder ce que j’ai appelé une « culture de l’aplomb » pour convaincre un propriétaire de vous faire confiance, et, dans la recherche d’affaires à venir, savoir courtiser les concierges et les commerçants.

Quels profils sociologiques avez-vous observés dans cette profession ?

Ils sont variés. Il peut s’agir de personnes issues de milieux modestes, entrées dans le métier avec un espoir d’ascension sociale et y trouvant, notamment, le moyen d’entrer en contact avec des personnes de milieux aisés, de pénétrer un peu dans leur intimité. On trouve aussi des individus de milieux plus favorisés n’ayant pas très bien réussi leurs études et pouvant espérer atteindre un niveau de vie équivalent à celui rticukièrede plus diplômés qu’eux : ils peuvent avoir les codes et les réseaux pour réussir.

Il y a aussi beaucoup d’anciens cadres de plus de 50 ans, reconvertis, et de femmes divorcées à la recherche d’une activité rémunératrice. Ces indépendants sont très éloignés des fonctionnaires. Ils ont plus souvent grandi dans une famille de non-salariés et mettent en avant le fait de travailler beaucoup plus de trente-cinq heures par semaine ou d’être disponibles le week-end…

Dans la jungle des agences immobilières – Bourse immobilier

Par Isabelle Rey-Lefebvre

Publié hier à 16h30, mis à jour à 00h13

Le double record qu’est en train de battre, en cette année 2019, le marché de la vente de logements anciens fait naître toujours plus de vocations chez les agents immobiliers. Ils ne peuvent qu’être attirés par le 1,017 million de transactions conclues, au 30 juin, sur douze mois – du jamais-vu depuis quarante ans –, à des prix élevés comme jamais, en moyenne 10 000 euros le mètre carré à Paris, mais qui s’envolent aussi à Lyon ou à Nantes, et sur lesquels sont basés leurs honoraires. La commission moyenne est, en effet, de 4,2 %, ce qui, sur un bien de 250 000 euros, promet une rémunération de 10 500 euros.

Pourtant, dans cet eldorado, aucun leader, aucune marque ne domine. Le secteur reste émietté et chaque négociateur ne traite, en moyenne, qu’une quinzaine d’affaires par an : « Autant, dans le domaine de l’administration de biens, la concentration a eu lieu avec l’émergence de grands groupes tels Foncia, Nexity, Citya, explique Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), autant la transaction compte une myriade de petites entreprises, 27 366 au 15 juin, dont 93 % de moins de dix employés, souvent de simples agents commerciaux non pas salariés mais payés à la commission. » Au total, la profession recensait en juin 2019 près de 66 500 salariés, auxquels s’ajoutent 59 000 agents commerciaux indépendants.

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La concentration s’est en revanche produite autour des sites d’annonces comme SeLoger, réservé aux professionnels et qui vient de racheter le site MeilleursAgents, ou Leboncoin, devenus incontournables et dont la puissance et les tarifs, en augmentation, inquiètent les agents immobiliers. Fin 2015, la Fnaim contre-attaquait en ouvrant son propre site, Bien’ici, aujourd’hui classé 5e, avec 4,2 millions de visites par mois, loin derrière Leboncoin (48,7 millions de visiteurs pour l’immobilier) ou SeLoger (12 millions), selon le comparateur indépendant Meilleursreseaux.com.

65 % des sondés jugent les frais d’agence trop élevés

L’arrivée, dans les années 1990, de réseaux de franchises et autres regroupements d’agences comme Century 21, Laforêt, la coopérative ORPI ou Guy Hoquet, qui avaient bien l’intention de grignoter des parts de marché à la vente directe entre particuliers, a certes fédéré les indépendants et poussé à la modernisation des pratiques, mais n’a pas modifié le paysage. Aucun n’a pris l’ascendant sur les autres : aujourd’hui, tous acteurs confondus, les professionnels réalisent 70 % des transactions, les notaires 5 % et les 25 % restants se traitent entre particuliers, une proportion stable depuis plusieurs décennies. Century 21 et ORPI réalisent chacun environ 45 000 ventes par an, soit à peine 4,5 % de part de marché. A titre de comparaison, le site PAP de vente entre particuliers annonce 125 000 transactions.

comment se loger sans se ruiner – Bourse immobilier

Premier poste de dépenses, le logement est crucial pour les étudiants. Mais parvenir à se loger décemment relève parfois du parcours du combattant.

Par Nathalie Coulaud Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 11h09

Temps de Lecture 4 min.

Destinées en priorité aux étudiants boursiers, les résidences universitaires proposent des chambres à partir de 200 euros par mois.
Destinées en priorité aux étudiants boursiers, les résidences universitaires proposent des chambres à partir de 200 euros par mois. Philippe Turpin/Photononstop

Etudier dans une ville éloignée du cocon familial nécessite de trouver un logement, qu’il s’agisse d’une chambre, d’un foyer ou d’un appartement. Selon la Fédération des associations générales étudiantes (FAGE), le loyer est le premier poste de dépenses, avec une moyenne de 646 euros par mois en Ile-de-France et de 483 euros en région pour un logement inférieur à 30 mètres carrés. « Pour un étudiant sur deux, le logement représente actuellement 50 % de son budget alors que son souhait serait certainement de consacrer plus de moyens à ses loisirs », complète William Vieillard, directeur général d’ImmoJeune, une plate-forme d’aide au logement étudiant.

Certes, il est possible de trouver moins cher et de se loger dans un foyer étudiant qui propose des chambres et fournit généralement des repas. Mais le nombre de places dans ce type d’établissement est limité. Même chose pour les résidences universitaires, qui proposent des chambres à partir de 200 euros par mois, mais qui sont destinées en priorité aux étudiants boursiers. Le site Etudiant.gouv.fr donne la marche à suivre pour accéder à ce type de logement.

Selon ImmoJeune, 42 % des étudiants se reportent donc sur le parc privé avec des prix parfois élevés, surtout dans les grandes villes. Au loyer, il faut ajouter un dépôt de garantie et prévoir une assurance habitation. Les étudiants peuvent cependant recevoir l’aide personnalisée au logement (APL) par le biais de la Caisse d’allocations familiales. Le montant de l’APL peut aller jusqu’à 295 euros par mois en fonction de la situation de l’étudiant.

Seulement 13 % des étudiants optent pour une colocation, et 2 % pour une chambre chez l’habitant.

Le groupe d’utilité sociale Action Logement peut, quant à lui, avancer le dépôt de garantie. L’avance Loca-Pass est de 1 200 euros au maximum et doit être remboursée petit à petit pendant vingt-cinq mois sans intérêts. Autre possibilité : louer un studio dans une résidence étudiante. Leurs prix sont semblables aux loyers des logements privés, mais elles proposent des services associés comme le ménage, de la petite restauration ou la possibilité d’accéder à une laverie. Elles sont aussi éligibles à l’APL. Un tiers des étudiants recherchent ce type de logement.

Enfin, seulement 13 % optent pour une colocation, et 2 % pour une chambre chez l’habitant. « Dommage, répond-on chez Roomlala, site spécialisé dans la location de chambre et la colocation, car, en 2019, le prix d’une chambre était de 333 euros en moyenne en France. »

Rassurer le propriétaire

Une fois la question du budget réglée, il faut se mettre en recherche d’un logement. Les sites Seloger.com, Avendrealouer.fr, Bienici.com, Pap.fr ou encore Leboncoin.fr sont les principales adresses à utiliser, en même temps que des sites plus spécialisés comme Immojeune.com ou encore Uncllaj.org, qui fédère quatre-vingts comités locaux pour le logement autonome des jeunes.

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Puis, lorsque l’étudiant a trouvé le logement qui lui convient, il doit convaincre le propriétaire de choisir son dossier. Sauf exception, un étudiant n’a pas de revenus, les parents devront donc assumer le loyer. Pour cela, le propriétaire demandera que leurs ressources représentent trois ou quatre fois le montant du loyer. Pour un loyer de 500 euros, il faudra percevoir des revenus compris entre 1 500 et 2 000 euros, voire un peu plus puisque les autres membres de la famille doivent par ailleurs continuer d’assumer leurs propres dépenses de logement.

« Préparer votre dossier de façon à le laisser à l’agent immobilier ou au propriétaire si le logement que vous visitez vous plaît », conseille Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Un décret du 5 novembre 2015 mentionne les documents que le propriétaire peut demander. Il s’agit d’une pièce d’identité et d’un justificatif de domicile – comme les dernières quittances de loyer ou l’avis de taxe foncière. Ensuite, des documents indiquant les ressources sont transmis, comme le dernier avis d’imposition ou les trois derniers bulletins de salaire.

Obtenir un « visa »

En général, ce sont les parents qui fournissent ces documents et se portent caution pour leur enfant. Mais les propriétaires choisissent en priorité les personnes avec des revenus élevés et titulaires d’un contrat à durée indéterminée, ce qui n’est pas le cas de tous les parents. Si ces derniers ne peuvent se porter caution, il est possible de trouver un autre garant, à commencer par la garantie Visale. Portée par Action Logement, Visale couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale du locataire dans la limite de 1 500 euros mensuels à Paris et en Ile-de-France, et de 1 300 euros sur le reste du territoire. Les loyers non perçus sont remboursés au propriétaire dans la limite de trente-six mensualités.

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L’adhésion à ce dispositif est gratuite et doit être faite avant la signature du bail. Elle se remplit en ligne sur le site Visale.fr. En principe, il est possible d’obtenir le « visa » dans un délai de quarante-huit heures. Des sociétés privées proposent aussi de se porter garant avec un fonctionnement plus souple. C’est le cas de Youse, une filiale de CNP Assurances et de la start-up Garantme. Les loyers sont garantis à hauteur de 36 000 euros.

« Le but de ce type de services est de vérifier le sérieux et la solvabilité des candidats locataires et de leurs parents sur des critères plus larges que les seules dernières fiches de paie », explique Nicolas Draux, directeur retail de BNP Paribas, partenaire de Garantme. Ces cautions sont payantes : il faut compter entre 350 et 450 euros par an pour un loyer de 1 000 euros par mois. Reste à espérer que les propriétaires bailleurs aient connaissance de ces nouveaux systèmes et se les approprient. Si c’est le cas, il faudra enfin signer le bail. Rappelons que celui-ci est généralement de neuf mois pour un étudiant.

« Le dynamisme démographique, un facteur très favorable au marché immobilier » – Bourse immobilier

Selon Hippolyte d’Albis, professeur à l’Ecole d’économie de Paris et directeur de recherche au CNRS, le dynamisme démographique en France explique en partie la bonne santé du marché de la pierre.

Propos recueillis par Jérôme Porier Publié hier à 06h00

Temps de Lecture 2 min.

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Dans certains pays européens, comme l’Allemagne et l’Italie, la baisse du taux de natalité a contribué à rééquilibrer l’offre et la demande de logements. En France, ce taux a chuté de 2 à 1,88 enfant par femme depuis 2015, selon l’Insee. Si cette évolution se poursuivait, quelles seraient les conséquences sur le marché immobilier ?

Hippolyte d’Albis.- Le taux de fécondité baisse en France, c’est vrai, mais c’est plutôt l’évolution du nombre de ménages qui a un impact sur le marché immobilier. Or, du fait de l’allongement de l’espérance de vie et des décohabitations, par exemple à la suite d’une rupture conjugale ou d’une mutation professionnelle, le besoin de logement ne diminue pas. L’évolution démographique est mesurée par le solde naturel – l’écart entre le nombre de naissances et le nombre de décès –, qui, malgré tout, reste positif en France.

C’est donc plutôt du côté des décès qu’il faut regarder. Avec l’arrivée à des âges de forte mortalité de la génération des « baby boomers », le solde naturel pourrait en effet se réduire fortement. Le nombre de décès, qui a bondi de 551 000 à 602 000 sur la période 2010-2017, devrait encore augmenter dans les années à venir. Ce qui va entraîner un accroissement de l’offre de logements, à des moments qui ne dépendent pas du cycle immobilier. Cet effet dépressif pour le marché immobilier est renforcé par le vieillissement de la population, qui signifie davantage de vendeurs et moins d’acheteurs de logements.

Est-il possible d’établir un lien entre l’évolution de la démographie et celle des prix immobiliers ?

Des études économiques ont montré que la présence d’étrangers tire les prix de l’immobilier à la hausse dans certains quartiers de Paris, mais cet effet est très faible sur l’ensemble de l’agglomération parisienne et imperceptible si l’on prend en compte le niveau régional. Il est donc difficile d’en conclure qu’une démographie plus vigoureuse fait toujours augmenter les prix.

En revanche, des chercheurs ont montré le lien entre le dynamisme démographique et l’investissement immobilier, c’est-à-dire la construction de logements neufs. Si on construit beaucoup en Ile-de-France, surtout dans le cadre du Grand Paris, c’est notamment parce que la population francilienne augmente. Le dynamisme démographique a donc bien un effet positif sur l’offre de logements, dont l’accroissement atténue son effet potentiel sur les prix.

« Même si la hausse de la population française ralentit, elle reste positive. »