Pas de retournement en vue sur le marché de l’immobilier – Bourse immobilier

La visibilité a rarement été aussi forte sur le marché immobilier, car la faiblesse des taux va durablement soutenir les prix. Seule la construction inquiète les professionnels.

Par Jérôme Porier Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 08h16

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Illustration : Charlie Poppins

A la rentrée 2018, la plupart des experts tablaient sur un atterrissage en douceur du marché immobilier. Un an plus tard, force est de constater que la pierre n’a jamais eu autant de succès. « Les clignotants sont au vert dans tous les segments : résidence principale, secondaire et investissement. Le marché immobilier est solide ; même les manifestations des gilets jaunes n’ont pas eu d’impact », juge Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.

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Le nombre de transactions dans l’ancien au cours des douze derniers mois a déjà dépassé les chiffres record de l’an dernier (994 000 ventes entre juin 2018 et mai 2019). « Pour la première fois, le seuil du million de ventes devrait être atteint d’ici à la fin de l’année », annonce Sébastien de Lafond, président cofondateur de MeilleursAgents. En trois ans, les volumes de transactions dans l’ancien ont bondi de 43 % !

Nantes (Loire-Atlantique), la nouvelle star du marché immobilier 2019 ? Vue aérienne de la ville prise depuis la tour de Bretagne.
Nantes (Loire-Atlantique), la nouvelle star du marché immobilier 2019 ? Vue aérienne de la ville prise depuis la tour de Bretagne. Usage worldwide/DPA/Photononstop

La vigueur de la demande stimule les prix, qui ont enregistré une hausse de 1,4 % depuis janvier au niveau national, s’affichant désormais à 2 606 euros/m² en moyenne (+ 0,8 % en 2016, + 1,7 % en 2017 et + 1,2 % en 2018), selon MeilleursAgents. Un chiffre qui cache néanmoins de fortes disparités. Quand Paris gagne 8,8 % en un an, à plus de 10 000 euros/m² en moyenne, les 50 premières villes françaises progressent de 2,2 % tandis que de nombreuses petites villes restent à la traîne en région.

Nantes, qui flirte avec les 10 % de hausse sur douze mois, à près de 3 300 euros/m² en moyenne, est bien placée pour devenir la nouvelle star du marché immobilier en 2019

Les prix battent des records dans les métropoles, comme à Rennes (3 013 euros/m2), Toulouse (3 086 euros) et Lille (2 692 euros). Après Bordeaux en 2017 et Lyon en 2018, Nantes, qui flirte avec les 10 % de hausse sur douze mois, à près de 3 300 euros/m² en moyenne, est bien placée pour devenir la nouvelle star du marché immobilier en 2019. Loin de l’euphorie des grandes agglomérations, les tarifs stagnent (+ 0,4 %) dans les zones rurales depuis le début de l’année, même si la chute de prix y semble désormais enrayée.

Les taux tirent les prix

Les raisons de la résilience de la pierre sont connues : la faiblesse des taux d’intérêt, qui ont crevé cet été de nouveaux planchers. Alors que la Banque de France tablait, fin 2018, sur un taux moyen de l’OAT 10 ans [le taux d’emprunt à dix ans de la France] de 0,90 % en 2019 et de 1,2 % en 2020, elle a ramené ses prévisions à 0,40 % et à 0,50 %, un ajustement considérable en si peu de temps. En août, la référence du marché obligataire français s’est même enfoncée en territoire négatif pour le deuxième mois d’affilée. C’est, bien sûr, du jamais-vu.

acheter pour louer rapporte-t-il vraiment ? – Bourse immobilier

L’investissement locatif permet de compléter ses revenus, mais attention de bien prendre en compte tous les frais qui y sont liés.

Par Nathalie Coulaud Publié hier à 00h18, mis à jour hier à 10h52

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Un investissement locatif dans une grande ville où les logements manquent, comme ici Toulouse, limite les risques, selon le site Seloger.
Un investissement locatif dans une grande ville où les logements manquent, comme ici Toulouse, limite les risques, selon le site Seloger. EMMANUELLE CADO / PHOTONONSTOP

Avec cinq appartements en location dans le centre de Marseille, Nicolas Serrat est désormais un investisseur avisé : « Je choisis soigneusement les appartements que j’achète, je les fais rénover et les mets en location au juste prix ». Acheter pour louer implique tout d’abord de bien connaître la ville sur laquelle on jette son dévolu, de se renseigner sur le quartier et sur les niveaux de loyer pratiqués. Pour limiter les risques, viser une grande ville où les logements manquent reste le plus sûr, selon le site d’annonces SeLoger qui conseille des métropoles comme Toulouse, Nantes, Lille, Montpellier ou encore Lyon en cette rentrée.

Réaliser un bon investissement dépend ensuite du prix d’achat du logement et du loyer qui sera perçu pour celui-ci. Moins le logement est acheté cher alors que le loyer est élevé, plus la rentabilité sera intéressante. Les professionnels de l’immobilier calculent ainsi le rendement locatif en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100.

Par exemple, un appartement acheté 100 000 euros avec un loyer de 500 euros par mois, rapporte un loyer de 6 000 euros par an. Cette somme divisée par 100 000 euros permet d’arriver à un taux de rentabilité brute de 6 %. « Mais en choisissant bien sa ville et le logement, il est possible d’obtenir une rentabilité brute de 7 % à 8 % », pense pour sa part Bertrand Tourmente, gérant associé d’Althos Patrimoine.

Face à un placement comme le Livret A, qui rapporte 0,75 %, la rentabilité est alléchante, d’autant qu’un bien immobilier est concret et plus facile à appréhender qu’un placement financier. L’investissement est aussi facilité actuellement par les taux d’intérêt très bas qui permettent de se constituer un patrimoine en empruntant à des conditions très intéressantes. « Mais attention, il faut être sérieux et montrer à la banque que vous êtes un bon gestionnaire, car les banques sont plus prudentes pour un investissement locatif que pour l’achat de la résidence principale », prévient Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.

Ne pas calculer trop juste

Contrairement à un placement financier, un logement nécessite une attention et des dépenses qui peuvent être importantes. Pour le fonctionnement du logement, une partie des charges est payée par le locataire – l’eau, le chauffage et éventuellement les petites réparations –, mais le propriétaire conserve tout le reste à sa charge. Un chauffe-eau qui tombe en panne et qu’il faut remplacer peut faire perdre un mois de loyer.

la ville de Tours bat des records de vente – Bourse immobilier

A moins d’une heure de Paris, les chantiers se multiplient dans la ville portée par la construction d’une seconde ligne de tramway.

Par Ludovic Clerima Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 08h10

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La Place Plumereau, au coeur du vieux Tours, en Indre et Loire.
La Place Plumereau, au coeur du vieux Tours, en Indre et Loire. AGE / Photononstop

Tours (Indre-et-Loire) attire les investisseurs, séduits par ses nombreux atouts. Située à seulement 55 minutes de Paris en TGV, la ville accueille de nombreux étudiants (19 % des habitants de la ville), l’unique centre hospitalier régional universitaire (CHRU) du Centre-Val de Loire, et un grand nombre de militaires à loger.

Entre 2009 et 2014, l’ensemble des personnels des ressources humaines de l’armée de l’air, puis de l’armée de terre, de la marine et enfin des services informatiques se sont partagé le nord et le sud de la ville. Un bataillon en mouvement perpétuel qui justifie, selon le maire, Christophe Bouchet, les quelque 1 000 logements construits tous les ans depuis une décennie… sans que les prix diminuent.

« En deux ans, les prix au mètre carré dans le neuf ont même augmenté de 200 euros », constate Amaury Vallé, directeur général adjoint immobilier résidentiel de Nexity Promotion Val de Loire. Dans l’ancien, en cinq ans, les prix ont cru de 6,2 %.

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Le parc existant bat d’ailleurs des records de vente. « Entre 2017 et 2018, le nombre de transactions a bondi de 30 %. Les petites surfaces sont très prisées et la résidence secondaire revient à la mode », observe Cyril Decoux, directeur de l’agence ERA Avenir immobilier. Tous les types de bien attirent les acquéreurs.

« Il y a une véritable pénurie de grandes surfaces, notamment de maisons de ville. Nous avons récemment vendu deux habitations de ce type pour 4 000 euros/m² dans le quartier de la cathédrale », souligne la chambre des notaires d’Indre-et-Loire. Un prix élevé puisque les prix moyens dans la ville tournent plutôt aux alentours de 2 435 euros/m² selon MeilleursAgents.

Des rendements de 4 % à 10 %

Les investisseurs sont à l’affût, en particulier dans le neuf. Depuis le 1er janvier, Tours est l’une des dernières villes de la région, avec Angers, à être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel.

« Nous allons devenir une ville report pour les investisseurs qui habitent les villes alentours comme Poitiers ou Le Mans, et qui ne peuvent plus faire de Pinel chez eux. Au dernier trimestre 2018, les trois quarts des acquisitions ont été réalisés par des investisseurs, souligne Amaury Valle. C’est d’ailleurs une opération rentable car les prix à Tours sont encore bas, autour de 3 500 euros/m² ».

C’est du côté de Tours-Nord que l’on compte le plus grand nombre de constructions, dans le quartier de l’Europe. Les prix y oscillent entre 3 000 euros et 3 200 euros le mètre carré, et les perspectives de rendements sont proches de 4 % par an.

Pour améliorer sa rentabilité, c’est vers le parc existant qu’il faut se tourner. « Dans le quartier des Fontaines, dans le sud de la ville, ou vers les rives du Cher, les prix sont encore à 1 000 euros/m², avec de nombreux logements qui datent des années 1970. En choisissant un bien près des transports, on peut espérer un niveau de rendement entre 7 % et 10 % », assure Cyril Decoux. Car si les prix de l’immobilier sont bas, les loyers sont plutôt élevés, à 12,50 euros/m² en moyenne selon MeilleursAgents.

Une seconde ligne de tram

Dès 2025, une seconde ligne de tramway sera mise en activité dans la ville. Elle reliera La Riche et Chambray-lès-Tours. Acheter le long du tracé dès maintenant est l’assurance de voir la valeur de son bien augmenter au fil des ans. Dans le même temps, la première ligne de tram sera étendue jusqu’à l’aéroport de Tours. Une infrastructure capitale pour la ville, qui accueille 200 000 voyageurs par an.

« Notre ambition est de porter ce chiffre à 500 000 d’ici à 2035 et de faire de Tours la porte d’entrée touristique vers les châteaux de la Loire, explique le maire de la ville. L’extension de la première ligne de tramway sera l’occasion de créer de nouvelles infrastructures, comme des bureaux, des commerces et quelques logements. » Des constructions qui devraient renforcer l’attractivité d’une ville caractérisée par son dynamisme démographique.

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En attendant, les chantiers se multiplient dans la ville. Au niveau du haut de la rue Nationale, le projet Porte de Loire commence à prendre forme. En 2020, il accueillera 79 appartements et 5 600 m² de commerces sur trois sites, 11 000 m² d’espaces publics et deux hôtels Hilton.

Madrid Nuevo Norte, la folie des grandeurs – Bourse immobilier

Après vingt-cinq ans de blocage, l’un des plus grands projets de rénovation urbaine d’Europe peut démarrer. Il fera de la gare de Chamartin et ses alentours, qui séparent le nord-ouest et le nord-est de Madrid, un quartier d’affaires d’un nouveau type.

Par Sandrine Morel Publié aujourd’hui à 11h31

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Vue d’artiste du projet, qui prévoit des logements, des bureaux, des stations de métro, un parc, des commerces...
Vue d’artiste du projet, qui prévoit des logements, des bureaux, des stations de métro, un parc, des commerces… Distrito Castellana Norte, S.A. (DCN) / Rogers Stirk Harbour + Partners

Près du squelette en béton d’un immeuble inachevé, un petit bidonville, avec ses baraques en tôle, est tapi au creux de vastes terrains vagues. Un peu plus loin, en contrebas d’une ancienne chapelle murée et couverte de graffitis, une vieille cimenterie s’active, soulevant une épaisse couche de poussière. Derrière, une succession d’entrepôts abandonnés borde la petite route qui longe les voies ferrées infranchissables de la station de train de Chamartin… Bienvenue sur les terrains de « Madrid Nuevo Norte », au nord de la capitale espagnole, non loin des quatre majestueux gratte-ciel en verre de Madrid. C’est ici que doit bientôt démarrer « le plus grand projet de régénération urbanistique d’Europe », selon ses promoteurs.

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Qu’il soit le plus grand ou presque, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Sur 5,6 kilomètres de long, au nord du Paseo de la Castellana, la principale artère de la capitale espagnole, cette opération immobilière englobe 3,3 millions de m2, dont 1,6 million de m2 destinés à des bureaux et commerces et 1 million de m2 à des immeubles résidentiels. Trois nouvelles stations de métro et une station de train de banlieue sont prévues. Une partie des voies ferrées de la vieille gare de Chamartin sera recouverte d’une dalle sur laquelle sera façonné un parc urbain de 13 hectares.

La gare elle-même sera transformée en la plus grande et la plus moderne station TGV d’Espagne, reliée directement à celle d’Atocha. Quatre ponts connecteront les quartiers aujourd’hui séparés par les rails. Près de 250 000 m2 de terrains seront occupés par des bâtiments publics : écoles, centres de santé, édifices culturels…. Au nord, près de 10 500 logements, dont 20 % à prix modérés, devraient être mis en vente. Au sud, trois tours dont l’une pouvant atteindre 300 mètres de haut, et des dizaines d’immeubles de bureaux, compléteront les quatre gratte-ciel déjà existants pour former un vaste quartier d’affaires.

De longues négociations

Après 25 ans de paralysie, de va-et-vient administratifs et de remodelage du projet, la ville a enfin débloqué « l’opération Chamartin ». A l’unanimité, tous les partis formant le conseil municipal madrilène – de la gauche alternative à l’extrême droite en passant par les socialistes, les conservateurs et les libéraux –, ont approuvé le 29 juillet la modification du plan d’aménagement du territoire pour permettre le lancement de ce projet pharaonique.

La Cour de cassation affirme le « caractère absolu » du droit de propriété – Bourse immobilier

En juillet 2014, une centaine de personnes appartenant à la communauté rom s’installent sur un terrain privé, à Montpellier (Hérault). Les propriétaires de ce terrain, au nombre de sept, portent plainte et alertent le maire, sans que cela ne change rien.

Le 20 octobre 2015, l’une des propriétaires, Sarah G., saisit en référé le tribunal de grande instance (TGI) de Montpellier, afin qu’il ordonne l’expulsion du campement. Elle affirme que l’occupation de son terrain constitue un « trouble manifestement illicite » au regard de son « droit de propriété ». Elle explique qu’elle ne peut plus la louer à des sociétés, ce qui la prive de revenus, et que son fils, à la tête d’une entreprise de dépollution, ne peut l’utiliser, comme il le voudrait, pour y installer une activité de démantèlement de bateaux.

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Bateaux ou caravanes

Les personnes assignées, soutenues par plusieurs associations, dont la Ligue des droits de l’homme, répondent que le tribunal doit opérer un contrôle de proportionnalité, ainsi que l’a jugé la Cour européenne des droits de l’homme dans son arrêt Winterstein contre France, du 17 octobre 2013, à propos des gens du voyage, et ainsi que la Cour de cassation l’a admis le 17 décembre 2015 (N° 14-22095).

Elles affirment que le trouble manifestement illicite créé par l’occupation du terrain doit être examiné au regard d’autres droits, notamment celui au « domicile », composante du « droit au respect de la vie privée et familiale », garanti par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme. Elles expliquent qu’il y aurait un trouble manifestement illicite à les expulser, et à les refaire changer de campement, alors que, depuis 2014, les enfants sont « scolarisés et suivis par des travailleurs sociaux ».

Le président du TGI, qui rend son ordonnance le 22 décembre 2015, considère qu’« il y a lieu de s’interroger sur la réalité de l’atteinte au droit de propriété de Mme G., propriétaire indivise d’un 7e d’un terrain, qui a le vague projet de faire installer par son fils des bateaux et bennes en lieu et place de caravanes ». En effet, « si elle a saisi, dès septembre 2014, les services de la préfecture, pour solliciter une intervention, elle n’a saisi utilement la présente juridiction qu’en octobre 2015, soit plus d’un an après ».

Epidémie et pollution

En revanche, affirme-t-il, « une expulsion serait en l’état gravement préjudiciable » aux occupants, et ce, d’autant plus qu’« aucune autre solution d’accueil n’existe pour eux, dans l’immédiat ». Il estime que « la stabilité de leur installation ainsi que les liens créés sur place (…) permettent de considérer que cet habitat précaire constitue pour eux un domicile, au sens de la jurisprudence de l’arrêt Winterstein ». Il conclut que « les troubles occasionnés par l’expulsion » seraient « sans commune mesure avec celui allégué par Mme S. », à laquelle il refuse de donner satisfaction.

En novembre 2016, les propriétaires, qui sont en fait au nombre de six, agissent cette fois de concert, en invoquant deux faits nouveaux : l’apparition d’un cas de shigellose (maladie infectieuse d’origine bactérienne), qui ferait courir un risque sanitaire à l’ensemble du campement, et un risque de pollution des sols.

Responsabilité

Ils joignent un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montpellier, qui, relevant « des dépôts divers (électroménager, ferraille, carcasses de voitures) entraînant un risque de pollution du milieu », les somme de prendre des mesures « afin de mettre un terme à cette situation d’occupation illégale » ; le courrier leur rappelle qu’ils sont « civilement responsables » du risque de pollution ainsi que des « troubles anormaux de voisinage » ou des « troubles à l’ordre public » dont se plaignent les riverains.

Le président du tribunal de grande instance de Montpellier, qui statue en référé le 12 janvier 2017, leur donne cette fois satisfaction, mais pour d’autres motifs que ceux qu’ils invoquent. En effet, il juge à nouveau que « les arguments avancés par les requérants quant au caractère inviolable et sacré de la propriété privée ne sont guère suffisants eu égard au développement juridique interne, européen et international, de nouveaux droits venus en concurrence avec le droit de propriété, le législateur ayant, depuis 1789, pris en compte des valeurs nouvelles, droit au logement, droit au respect de la vie privée et familiale, intérêt supérieur de l’enfant ». En conséquence, conclut-il, « affirmer que l’on est propriétaire n’est plus suffisant pour obtenir une décision d’expulsion ».

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Trouble pour… les occupants

Néanmoins, ajoute-t-il, « il ne peut être durablement toléré, alors que la préfecture de l’Hérault et la mairie de Montpellier sont désormais parfaitement informées de la situation du camp concerné, que la population considérée ne puisse bénéficier que de conditions de vie à la limite du tolérable, dans une précarité extrême et dans des conditions sanitaires favorables aux épidémies et ce, alors que 55 enfants sont présents ».

Pour le président du TGI, « il existe un trouble manifestement illicite (…) à laisser perdurer une telle situation de précarité et de risques sanitaires (…). Il y a donc lieu de faire cesser le trouble manifestement illicite ainsi constaté ». Son ordonnance conclut : « En conséquence, au nom du respect de cette population qui a par ailleurs démontré depuis 2014 (…) des efforts notables d’insertion professionnelle, de scolarisation des enfants et de retour à l’emploi, au regard de l’intérêt supérieur de l’enfant consacré par la Convention de New York et de la santé de toute la population présente sur ce camp, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion. » Il leur accorde jusqu’au 1er août 2017, pour quitter les lieux.

Trouble pour… les propriétaires

Trois occupants font appel, en référé. La cour d’appel de Montpellier, qui statue le 19 octobre 2017, les déboute en ces termes : « Le droit de propriété a un caractère absolu, conduisant à ce que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui soit considérée comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé (…) l’expulsion des occupants, sans qu’il soit imposé auxdits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, et sans que puisse leur être opposée la légitimité du but poursuivi d’atteindre l’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent. »

La cour précise que les propriétaires « justifient de préjudices » : l’impossibilité de donner à bail leur parcelle, et l’injonction qui leur a été faite par la ville. Concluant que « le trouble manifestement illicite invoqué est caractérisé », elle confirme l’ordonnance, tout en lui substituant ses propres motifs.

Expulsion

Les trois occupants se pourvoient en cassation, avec le soutien de plusieurs associations (fondation Abbé-Pierre, Ligue des droits de l’homme, Collectif national des droits de l’homme Romeurope, Gisti…), dont l’intervention n’est toutefois pas jugée recevable. Ils soutiennent que le juge des référés, saisi d’une demande d’expulsion, doit exercer un « contrôle de proportionnalité ».

La Cour de cassation, qui statue le 4 juillet (N° 18-17.119), rejette leur pourvoi. Elle juge que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ».

Elle ajoute que, compte tenu du caractère « absolu » du droit de propriété, la cour d’appel « n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante », à savoir, « procéder à ce contrôle de proportionnalité », comme l’explique Me Manuela Grévy, avocate des trois occupants.
L’avocate estime que « la Cour de cassation, avec cet arrêt, confirme un revirement de jurisprudence, amorcé le 17 mai 2018 (N°16-15.792) ». Ses clients n’excluent pas de porter l’affaire devant la Cour européenne des droits de l’homme.

Pour « un service universel du logement » – Bourse immobilier

Face à l’envol des loyers, l’économiste Marc de Basquiat propose, dans une tribune au « Monde », d’inverser l’équation : à l’Etat de garantir à chacun de quoi se loger, en échange de la sécurité de paiement pour les propriétaires.

Publié aujourd’hui à 06h00 Temps de Lecture 4 min.

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« Les 40 milliards d’euros de fonds publics déversés chaque année dans la politique du logement en France nourrissent aussi l’inflation, aboutissant à un bilan ambigu. »
« Les 40 milliards d’euros de fonds publics déversés chaque année dans la politique du logement en France nourrissent aussi l’inflation, aboutissant à un bilan ambigu. » Philippe Turpin / Photononstop

Tribune. Disposer d’un toit est un besoin aussi élémentaire que se nourrir et se vêtir. Alors que le débat sur le revenu universel est récurrent partout dans le monde, la question du logement nécessite mieux que des aides monétaires : un service universel administré au niveau national.

Depuis un demi-siècle, les aides au logement permettent à des millions de familles de payer leurs loyers, qu’elles habitent dans le parc social ou privé. Malheureusement, les 40 milliards d’euros de fonds publics déversés chaque année dans la politique du logement en France nourrissent aussi l’inflation, aboutissant à un bilan ambigu. On pourrait inverser la méthode : ne pas donner d’argent mais donner directement un logement à tous les ménages qui en expriment le besoin, en leur demandant de participer à la mesure de leurs moyens.

Les propriétaires qui habitent chez eux payent la taxe foncière et parfois encore la taxe d’habitation. S’ils mettent leur bien en location, ils acquittent sur le loyer des prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Ce surcoût fiscal de la location justifie la proposition récurrente de rééquilibrer la situation entre propriétaires occupants et non occupants en taxant le « loyer fictif » que se verse de facto le premier.

Risques significatifs

La solution inverse est aussi attrayante : supprimer les prélèvements sur les loyers pour inciter les propriétaires à proposer leurs logements vacants sur le marché de la location. Les propriétaires non occupants bénéficient de la rente régulière produite par les biens immobiliers qu’ils possèdent. Cependant, les risques inhérents à la mise en location sont significatifs : impayés de loyers, dégradations du logement, nuisances au voisinage, démarches difficiles pour obtenir l’expulsion de locataires déficients. Les dispositifs d’intermédiation locative mis en œuvre avec la garantie de l’Etat affranchissent de ces risques les propriétaires qui acceptent que leur bien soit sous-loué à des personnes en grande difficulté sociale.

Article réservé à nos abonnés Lire aussi Jacques Lévy : « La question de la pauvreté se pose encore plus dans les centres urbains »

Dans les zones tendues, où l’immobilier est un bien convoité, les prix d’achat poursuivent leur ascension indépendamment des difficultés économiques de la population, dopés par les emprunts longs, les taux bas et la rareté du foncier. Le niveau des loyers ne suit pas, décourage les investisseurs. Les frais de notaire élevés contribuent à l’inflation, incitant les propriétaires à rechercher une plus-value nette à la revente.

Comment dès lors s’étonner lorsque le mètre carré dépasse les 10 000 euros à Paris ? En réalité, le logement combine trop d’incohérences, pesant d’un poids insupportable sur le budget des ménages et freinant le dynamisme économique.

A Lyon, un monolithe noir pour marquer le renouveau de la Part-Dieu – Bourse immobilier

Futur plus haut gratte-ciel de la ville, la tour To-Lyon, dont le chantier vient de débuter, marque la transformation de la gare et du quartier d’affaires.

Par Grégoire Allix Publié hier à 18h46, mis à jour hier à 19h29

Temps de Lecture 3 min.

Construite à côté de la gare de Lyon Part-Dieu, la tour To-Lyon, dessinée par Dominique Perrault, s’élèvera à 170 mètres de haut.
Construite à côté de la gare de Lyon Part-Dieu, la tour To-Lyon, dessinée par Dominique Perrault, s’élèvera à 170 mètres de haut. ArchiGraphi

C’est un « monolithe d’obsidienne » qui s’élèvera, d’ici la fin 2023, dans le quartier lyonnais de la Part-Dieu, selon les mots de son architecte, Dominique Perrault. La tour To-Lyon, dont la première pierre a été symboliquement posée lundi 9 septembre par Vinci Immobilier et les élus locaux, doit devenir l’emblème de la profonde rénovation du quartier d’affaires de Lyon, l’un des grands chantiers qui remodèlent la métropole, et permettre la restructuration de la gare Lyon Part-Dieu, à laquelle la construction de la tour va offrir un vaste parvis et de nouveaux accès.

Le gratte-ciel caréné de noir, qui évoque la DC Tower livrée par l’architecte français à Vienne en 2016, aussi bien que la tour Areva construite par l’agence SOM à la Défense en 1974, présente une façade plissée, sculptée en biseau, pour « capter la lumière dans toutes les directions », explique l’architecte.

Cet objet spectaculaire est aussi une machine à superlatifs dans le paysage immobilier lyonnais. Ses 43 étages et ses plus de 170 mètres en feront la plus haute tour de la skyline de la ville, au-dessus du « Crayon » (la tour Part-Dieu) et de la « Gomme » (la tour Incity) – antenne exclue. Et ses 80 000 mètres carrés la propulsent au rang de plus important projet immobilier lancé dans la ville de mémoire de Lyonnais, tout comme son coût global de 600 millions d’euros hors taxes (espaces publics compris).

Un ensemble architectural avec un profil en « L »

La tour accueillera 66 000 mètres carrés de bureaux – occupés notamment par l’assureur Apicil, qui en a acheté 60 %, par EDF et par l’opérateur de coworking Spaces – mais aussi un hôtel quatre étoiles de 168 chambres et 3 500 mètres carrés de commerces en rez-de-chaussée. Le projet, lancé en 2011, était initialement baptisé « Two Lyon » et devait compter deux tours jumelles. La difficulté à trouver preneur pour un hôtel occupant toute une tour a conduit à ramener le deuxième bâtiment à des proportions plus modestes – huit étages –, donnant à l’ensemble un profil en « L ».

Le projet n’en a pas pour autant perdu en complexité. Car les promoteurs, Vinci Immobilier et son partenaire local Européquipements, avaient pour mission non seulement de construire la tour, mais d’imaginer les espaces publics à son pied pour faire le lien entre le quartier d’affaires et la gare. « La gare a été conçue pour 35 000 personnes par jour, on est aujourd’hui à 120 000 et on sera à 220 000 dans dix ans, rappelle le maire de Lyon, Gérard Collomb. Il faut l’agrandir, mais elle est insérée dans des bâtiments, donc il nous fallait un projet dont la valeur permettait de racheter et de démolir tous ces lots. »

La tour To-Lyon vue de la future place Charles-Béraudier, agrandie et transformée en vaste parvis pour la gare.
La tour To-Lyon vue de la future place Charles-Béraudier, agrandie et transformée en vaste parvis pour la gare. Dominique Perrault Architecte / ArchiGraphi / Adagp

Renouveau du deuxième quartier d’affaires de France

L’argent drainé par To-Lyon et son effet structurant sur la trame urbaine participent ainsi à la création d’un véritable « hub » international de transports. La SNCF a entrepris de doubler les espaces d’accueil de la gare, ses surfaces commerciales vont être augmentées de plus de 6 000 mètres carrés, ses accès transformés… Au pied de la tour et à l’entrée de la gare, l’étriquée place Charles-Béraudier, agrandie, doit devenir un parvis piéton, doublé d’un niveau inférieur hébergeant parking à vélos, dépose minute, taxis et connexion au métro.

Signal urbain d’une gare transfigurée, To-Lyon doit aussi incarner pour la métropole lyonnaise le renouveau du deuxième quartier d’affaires de France. De la modernisation du gigantesque centre commercial d’Unibail-Rodamco au réaménagement des rues, les chantiers se multiplient dans ce secteur de 170 hectares, avec la volonté affichée de rompre avec l’urbanisme des années 1970. « Nous voulons conforter notre quartier d’affaires, mais pas pour faire un la Défense bis ; nous voulons que ce soit un quartier à vivre, avec des logements », insiste M. Collomb.

Deux mille deux cents nouveaux logements sont en effet prévus, mais aussi des centaines de milliers de mètres carrés de bureaux supplémentaires, pour porter l’offre de surfaces tertiaires à 1,5 million de mètres carrés. D’autres gratte-ciel sont d’ores et déjà projetés dans la skyline de la Part-Dieu, même si le maire assure ne pas vouloir « que le quartier devienne trop compact », pour qu’on distingue bien « la silhouette des tours ». Un océan de béton à venir où l’on peine à distinguer les îlots de verdure promis par la communication municipale.

SCPI dans l’assurance-vie : quelques avantages, beaucoup d’inconvénients – Bourse immobilier

Les amateurs d’immobilier pensent souvent faire coup double en achetant des SCPI dans le cadre de leur assurance-vie. S’ils bénéficient ainsi d’avantages bien réels, ils supportent aussi leur lot d’inconvénients.

Par Eric Leroux Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 07h21

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui investissent dans des immeubles de bureaux ou d’activités et qui reversent les loyers à leurs « associés », continuent à séduire les épargnants. Ils y trouvent un cadre rassurant, car les sommes qui y sont investies sont placées dans des biens réels et tangibles, et rentables, puisque ces SCPI rapportent toujours plus de 4 % par an, ce qui est exceptionnel dans l’environnement de taux bas actuels.

Seul souci : leur fiscalité ! En effet, ne bénéficiant pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (un taux qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), elles voient les revenus distribués taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De quoi faire fondre de moitié les bénéfices attendus par bon nombre d’investisseurs.

Pour éviter cette lourde ponction, certains ont trouvé la parade : ils achètent ces SCPI dans le cadre de l’assurance-vie. Plusieurs dizaines de contrats, en général vendus sur Internet ou dans l’univers de la gestion de patrimoine, proposent cette facilité. En logeant ces fonds immobiliers dans l’assurance-vie, la fiscalité s’adoucit très fortement : les gains ne sont plus taxés dès lors que les sommes restent investies dans le contrat et, lors des sorties, le poids de l’impôt est limité.

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Si le contrat a plus de huit ans, par exemple, il est possible de retirer chaque année 4 600 euros de « produits » (en plus du capital initial) sans être imposable, et le double pour un couple marié. Avant huit ans, les gains retirés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique à 30 %. Les promoteurs de ces formules mettent en avant d’autres avantages. Toujours sur le plan fiscal, l’assurance-vie ouvre droit à de larges exonérations de droits de succession.

Par ailleurs, les parts de SCPI vendues dans l’assurance-vie sont généralement proposées avec un petit rabais sur les frais d’entrée (de l’ordre de 2,5 % d’économie sur un total de 10 % et plus de frais de souscription) et la possibilité de jouir quasi immédiatement des revenus délivrés par les SCPI. Et elles peuvent être cédées rapidement, puisque c’est l’assureur qui détient les parts et s’engage à assurer la liquidité.

Si ces avantages sont bien réels, ils ne doivent cependant pas cacher un certain nombre d’inconvénients, bien réels eux aussi. Le premier, c’est le manque de choix, car la plupart des contrats qui en proposent ne renferment généralement qu’une poignée de SCPI ; les plus ouverts en abritant une vingtaine. L’offre ne représente donc qu’une partie modeste du marché (voir chiffres-clés), et les plus performantes du moment n’y sont pas présentes : il est impossible, par exemple, d’investir dans la SCPI Corum, championne de la performance, dont le gérant refuse d’être référencé par les assureurs.

Paris franchit le cap historique des 10 000 euros le mètre carré – Bourse immobilier

En dix ans, le prix moyen d’un logement dans la capitale a crû de 66 %. Il faut gagner au minimum 11 000 euros à deux pour acheter 75 m², selon les calculs des courtiers.

Par Elise Barthet et Véronique Chocron Publié aujourd’hui à 10h33, mis à jour à 10h49

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AUREL

Paris est une fête pour les propriétaires, mais le ticket d’entrée coûte de plus en plus cher. Selon les données publiées par la chambre des notaires, jeudi 5 septembre, le prix moyen du mètre carré dans la capitale a bien franchi le cap des 10 000 euros en août. Il pourrait atteindre 10 280 euros en octobre, soit une hausse de plus de 66 % en dix ans. Cinq arrondissements sont déjà au-delà de 12 000 euros et tous dépassent les 8 000. L’envolée est sans commune mesure avec celle observée dans d’autres métropoles, même dynamiques, comme Nantes, Lyon ou Bordeaux. A tel point qu’il faut gagner au minimum 11 000 euros à deux pour acheter 75 m², selon les calculs du courtier Vousfinancer.com !

Est-on face à une bulle sur le point d’exploser ? Le terme fait débat. « On ne peut pas vraiment parler de bulle », estime Thomas Lefebvre, qui chapeaute les études de la plate-forme d’estimation en ligne MeilleursAgents.com. « La situation n’est pas comparable avec l’envolée de 2009 à 2011, quand l’immobilier parisien avait bondi de 40 % en deux ans. A l’époque, les investisseurs échaudés par la chute des marchés financiers plaçaient leur argent dans la pierre pour revendre au plus vite. Aujourd’hui, la hausse est justifiée par les fondamentaux du marché. »

Appétit d’emprunt

Si les prix atteignent des niveaux stratosphériques, c’est en raison notamment de la baisse exceptionnelle des taux d’emprunt. Pour les crédits immobiliers, ces derniers sont aujourd’hui cinq fois moins élevés qu’au début des années 2000. Il est donc nettement plus facile de s’endetter. D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux des prêts (hors assurance) atteignaient en moyenne 1,2 % en juillet dans toute la France.

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A la faiblesse des taux s’ajoute l’allongement de la durée des prêts. En 2018, ils s’étalaient en moyenne sur 19,9 ans. En outre, « la part d’apport personnel exigé par la banque a également été revue à la baisse », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest. Toutes les conditions sont réunies pour permettre aux aspirants à la propriété de s’endetter. En témoigne le fort dynamisme des crédits à l’habitat enregistré en juillet : + 6,5 % (après + 6,3 % en juin et en mai).

Cet appétit d’emprunt pourrait-il devenir dangereux, et placer certains ménages en situation de ne plus pouvoir rembourser ? Pour le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), instance chargée de limiter les dangers du système financier, « les risques sont à ce stade maîtrisés, en raison des spécificités du marché français ». Les banques n’accordent, en effet, que des prêts à taux fixe (pour 98,5 % des crédits souscrits en 2018), ce qui limite les dangers liés à une possible remontée des taux d’intérêt. La quasi-totalité bénéficie, par ailleurs, d’une caution, d’une hypothèque ou d’une garantie. Et les banques doivent aussi tenir compte du poids des remboursements mensuels par rapport aux revenus de leurs clients.