SCPI dans l’assurance-vie : quelques avantages, beaucoup d’inconvénients – Bourse immobilier

Les amateurs d’immobilier pensent souvent faire coup double en achetant des SCPI dans le cadre de leur assurance-vie. S’ils bénéficient ainsi d’avantages bien réels, ils supportent aussi leur lot d’inconvénients.

Par Eric Leroux Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 07h21

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui investissent dans des immeubles de bureaux ou d’activités et qui reversent les loyers à leurs « associés », continuent à séduire les épargnants. Ils y trouvent un cadre rassurant, car les sommes qui y sont investies sont placées dans des biens réels et tangibles, et rentables, puisque ces SCPI rapportent toujours plus de 4 % par an, ce qui est exceptionnel dans l’environnement de taux bas actuels.

Seul souci : leur fiscalité ! En effet, ne bénéficiant pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (un taux qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), elles voient les revenus distribués taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De quoi faire fondre de moitié les bénéfices attendus par bon nombre d’investisseurs.

Pour éviter cette lourde ponction, certains ont trouvé la parade : ils achètent ces SCPI dans le cadre de l’assurance-vie. Plusieurs dizaines de contrats, en général vendus sur Internet ou dans l’univers de la gestion de patrimoine, proposent cette facilité. En logeant ces fonds immobiliers dans l’assurance-vie, la fiscalité s’adoucit très fortement : les gains ne sont plus taxés dès lors que les sommes restent investies dans le contrat et, lors des sorties, le poids de l’impôt est limité.

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Si le contrat a plus de huit ans, par exemple, il est possible de retirer chaque année 4 600 euros de « produits » (en plus du capital initial) sans être imposable, et le double pour un couple marié. Avant huit ans, les gains retirés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique à 30 %. Les promoteurs de ces formules mettent en avant d’autres avantages. Toujours sur le plan fiscal, l’assurance-vie ouvre droit à de larges exonérations de droits de succession.

Par ailleurs, les parts de SCPI vendues dans l’assurance-vie sont généralement proposées avec un petit rabais sur les frais d’entrée (de l’ordre de 2,5 % d’économie sur un total de 10 % et plus de frais de souscription) et la possibilité de jouir quasi immédiatement des revenus délivrés par les SCPI. Et elles peuvent être cédées rapidement, puisque c’est l’assureur qui détient les parts et s’engage à assurer la liquidité.

Si ces avantages sont bien réels, ils ne doivent cependant pas cacher un certain nombre d’inconvénients, bien réels eux aussi. Le premier, c’est le manque de choix, car la plupart des contrats qui en proposent ne renferment généralement qu’une poignée de SCPI ; les plus ouverts en abritant une vingtaine. L’offre ne représente donc qu’une partie modeste du marché (voir chiffres-clés), et les plus performantes du moment n’y sont pas présentes : il est impossible, par exemple, d’investir dans la SCPI Corum, championne de la performance, dont le gérant refuse d’être référencé par les assureurs.

Paris franchit le cap historique des 10 000 euros le mètre carré – Bourse immobilier

En dix ans, le prix moyen d’un logement dans la capitale a crû de 66 %. Il faut gagner au minimum 11 000 euros à deux pour acheter 75 m², selon les calculs des courtiers.

Par Elise Barthet et Véronique Chocron Publié aujourd’hui à 10h33, mis à jour à 10h49

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AUREL

Paris est une fête pour les propriétaires, mais le ticket d’entrée coûte de plus en plus cher. Selon les données publiées par la chambre des notaires, jeudi 5 septembre, le prix moyen du mètre carré dans la capitale a bien franchi le cap des 10 000 euros en août. Il pourrait atteindre 10 280 euros en octobre, soit une hausse de plus de 66 % en dix ans. Cinq arrondissements sont déjà au-delà de 12 000 euros et tous dépassent les 8 000. L’envolée est sans commune mesure avec celle observée dans d’autres métropoles, même dynamiques, comme Nantes, Lyon ou Bordeaux. A tel point qu’il faut gagner au minimum 11 000 euros à deux pour acheter 75 m², selon les calculs du courtier Vousfinancer.com !

Est-on face à une bulle sur le point d’exploser ? Le terme fait débat. « On ne peut pas vraiment parler de bulle », estime Thomas Lefebvre, qui chapeaute les études de la plate-forme d’estimation en ligne MeilleursAgents.com. « La situation n’est pas comparable avec l’envolée de 2009 à 2011, quand l’immobilier parisien avait bondi de 40 % en deux ans. A l’époque, les investisseurs échaudés par la chute des marchés financiers plaçaient leur argent dans la pierre pour revendre au plus vite. Aujourd’hui, la hausse est justifiée par les fondamentaux du marché. »

Appétit d’emprunt

Si les prix atteignent des niveaux stratosphériques, c’est en raison notamment de la baisse exceptionnelle des taux d’emprunt. Pour les crédits immobiliers, ces derniers sont aujourd’hui cinq fois moins élevés qu’au début des années 2000. Il est donc nettement plus facile de s’endetter. D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux des prêts (hors assurance) atteignaient en moyenne 1,2 % en juillet dans toute la France.

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A la faiblesse des taux s’ajoute l’allongement de la durée des prêts. En 2018, ils s’étalaient en moyenne sur 19,9 ans. En outre, « la part d’apport personnel exigé par la banque a également été revue à la baisse », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest. Toutes les conditions sont réunies pour permettre aux aspirants à la propriété de s’endetter. En témoigne le fort dynamisme des crédits à l’habitat enregistré en juillet : + 6,5 % (après + 6,3 % en juin et en mai).

Cet appétit d’emprunt pourrait-il devenir dangereux, et placer certains ménages en situation de ne plus pouvoir rembourser ? Pour le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), instance chargée de limiter les dangers du système financier, « les risques sont à ce stade maîtrisés, en raison des spécificités du marché français ». Les banques n’accordent, en effet, que des prêts à taux fixe (pour 98,5 % des crédits souscrits en 2018), ce qui limite les dangers liés à une possible remontée des taux d’intérêt. La quasi-totalité bénéficie, par ailleurs, d’une caution, d’une hypothèque ou d’une garantie. Et les banques doivent aussi tenir compte du poids des remboursements mensuels par rapport aux revenus de leurs clients.

Faut-il mettre sa résidence principale en société ? – Bourse immobilier

Question à un expert. L’acquisition d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une société a des conséquences qui limitent son intérêt et ce type d’opérations doit être envisagé avec la plus grande attention.

Par Pierre Carcelero Publié aujourd’hui à 06h00

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Si la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés, les associés ne peuvent généralement pas occuper gratuitement le bien immobilier.
Si la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés, les associés ne peuvent généralement pas occuper gratuitement le bien immobilier. Eric Audras/Onoky / Photononstop

La question de l’acquisition d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une société se rencontre fréquemment. Il s’agit parfois d’une fausse bonne idée. Certes, une telle acquisition peut permettre une détention en commun ou l’utilisation de la trésorerie de la société qui, si elle était distribuée, serait imposable. Mais elle a aussi des conséquences qui limitent son intérêt et ce type d’opérations doit être envisagé avec la plus grande attention.

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Si la société est une société civile immobilière (SCI) non assujettie à l’impôt sur les sociétés, les associés occupants à titre principal peuvent bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de la cession de leur résidence principale, mais ils ne bénéficient pas de l’abattement de 30 % pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés, les associés occupants perdent le bénéfice de l’exonération de la plus-value en cas de cession de l’immeuble et ils ne bénéficient plus de l’abattement pour l’assiette de l’IFI.

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Enfin, et surtout, sauf structuration particulière, ils ne peuvent pas occuper gratuitement le bien immobilier. S’ils ne versent pas de loyer correspondant à l’occupation privative, la société et les occupants sont imposables sur le revenu théorique correspondant à l’avantage ainsi consenti.

A Paris, le mètre carré a dépassé les 10 000 euros en moyenne – Bourse immobilier

La flambée des prix – +66 % en dix ans – fait fuir les familles et modifie la physionomie de la capitale.

Par Isabelle Rey-Lefebvre Publié le 29 août 2019 à 03h57 – Mis à jour le 29 août 2019 à 20h48

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L’arrivée d’une population à fort pouvoir d’achat modifie profondément le paysage commercial de Paris.
L’arrivée d’une population à fort pouvoir d’achat modifie profondément le paysage commercial de Paris. LIONEL BONAVENTURE / AFP

Les notaires franciliens l’annonçaient discrètement dans une note du 26 juillet 2019 et devraient le confirmer jeudi 5 septembre : le prix moyen du mètre carré parisien a, en août, franchi le seuil des 10 000 euros, à 10 190 euros précisément, soit une hausse de 7,3 % en un an. Aucune politique publique, aucun « choc d’offre », même promis par le président de la République, Emmanuel Macron, n’ont freiné l’inéluctable augmentation des prix, de 26 % sur cinq ans et 66 % sur dix ans, en complet décrochage avec l’évolution des revenus.

Les plus fortes hausses, de plus de 30 % en cinq ans, touchent les quartiers prisés du 6arrondissement, Odéon (+ 35,3 %) ou La Monnaie (+ 39,5 %), et certains quartiers populaires qui partaient, en effet, d’une cote plus basse en 2014, flirtent aussi avec les + 30 %, comme, dans le 18arrondissement, La Goutte d’Or (+ 29,1 %), La Chapelle (+ 27,9 %) et, dans le 17arrondissement, Les Epinettes (+ 27,7 %).

« Même en ces mois de juillet et août, les biens partent en deux ou trois jours, avant que les annonces soient publiées », s’étonne Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences Orpi et à la tête de cinq d’entre elles, dans le 14arrondissement, depuis 2004. Le site PAP (De particulier à particulier), lui, a enregistré, au cours du premier trimestre, 134 800 candidats à la recherche d’un appartement parisien, alors que le nombre de ventes par an dans la capitale plafonne à 40 000.

La petite couronne est également soumise à une pression immobilière irrésistible comme, en Seine-Saint-Denis, Saint-Ouen (+ 37,7 %, en cinq ans), le Pré-Saint-Gervais (+ 28 %) ou encore Pantin (+ 20,9 %) et, pas loin, Montreuil (+ 18,6 %). Les Hauts-de-Seine accueillent les familles nombreuses en quête d’espace qui font bondir les prix, comme, au nord, à Bois-Colombes (+ 22 % en cinq ans) ou Clichy (+ 22,5 %), et au sud, Malakoff (+ 20,5 %) et Bagneux (+ 19,9 %). Dans le Val-de-Marne, Joinville (+ 18,2 %) et Villejuif (+ 19,4 %) sont au diapason.

Comment Berlin lutte contre la flambée des loyers – Bourse immobilier

Après des années de hausse effrénée du prix du logement, la contestation prend de l’ampleur et les Berlinois réclament des mesures de plus en plus radicales.

Par Jean-Michel Hauteville Publié hier à 10h34

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Des manifestants protestent contre la hausse des loyers à Berlin, le 6 avril.
Des manifestants protestent contre la hausse des loyers à Berlin, le 6 avril. ODD ANDERSEN / AFP

A l’issue d’un long feuilleton judiciaire à rebondissements, le combat des autorités berlinoises contre la cherté du logement a finalement reçu l’aval de la plus haute instance juridique du pays. Mardi 20 août, la Cour constitutionnelle fédérale allemande a rejeté la plainte de la propriétaire d’un studio à Berlin, qui contestait une loi d’encadrement des loyers entrée en vigueur dans la capitale en juin 2015, peu après son adoption par le Bundestag (le Parlement).

La loueuse avait saisi la justice après avoir été condamnée à rembourser un trop-perçu à sa locataire, qui avait fait valoir « le frein à la hausse des loyers ». Selon la Cour constitutionnelle, ce mécanisme, qui régule le prix des locations à Berlin et dans 300 autres villes d’Allemagne où le marché du logement est « tendu », ne constitue pas une entorse démesurée au principe de propriété privée, garanti par la Constitution.

Un loyer médian en hausse de 104 %

« Il est conforme à l’intérêt général d’empêcher l’éviction des catégories de population les moins performantes économiquement hors des quartiers où la demande est forte », ont estimé les juges de Karlsruhe (sud-ouest), contredisant le tribunal de grande instance de Berlin, qui avait donné raison à la propriétaire en 2017.

Pour les locataires berlinois, cette décision de justice est du pain bénit. En quatre ans, l’encadrement des loyers, dispositif honni des propriétaires peu scrupuleux, n’a pas eu les résultats escomptés. Nourri par une forte demande, le coût du logement a poursuivi sa hausse vertigineuse dans la capitale : d’après les calculs du site immobilier Immowelt, publiés en juillet, le loyer médian au mètre carré a crû de 104 % depuis 2009.

Cette flambée des prix est une bombe sociale, dans une ville où 80 % des résidents sont locataires de leur logement

Cette flambée des prix est une bombe sociale, dans une ville où 80 % des résidents sont locataires de leur logement. Consciente du problème, la mairie de Berlin, dirigée par une coalition de partis de gauche, a frappé un grand coup, en juin : le gouvernement régional a décrété un gel pur et simple des loyers pour une durée de cinq ans. La mesure devrait concerner la quasi-totalité du parc locatif privé, soit environ 1,5 million d’appartements. Selon des informations qui ont fuité, samedi 24 août, la mairie envisage même d’inclure dans le dispositif un plafonnement des loyers à 7,97 euros par mètre carré, hors charges, dans tout immeuble d’habitation construit avant 2014.

A Paris, le marché immobilier plus fort que le volontarisme politique – Bourse immobilier

En 2014, Anne Hidalgo avait promis qu’avec elle les Parisiens pourraient plus facilement se loger. Ses efforts n’ont pas suffi.

Par Denis Cosnard Publié aujourd’hui à 10h42, mis à jour à 10h43

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Anne Hidalgo, alors candidate à la mairie de Paris, et Ian Brossat, qui deviendra adjoint au logement, le 22 octobre 2013.
Anne Hidalgo, alors candidate à la mairie de Paris, et Ian Brossat, qui deviendra adjoint au logement, le 22 octobre 2013. Benoit Tessier / REUTERS

Plus de 10 000 euros le mètre carré ! Le prix stratosphérique atteint en moyenne par les logements anciens à Paris fait la joie des propriétaires qui ne cessent de s’enrichir, et de ceux qui y voient une conséquence de l’attractivité de Paris. Mais aux yeux de nombre de Parisiens, il marque plutôt un échec, celui de la politique menée par la Mairie en matière de logement. Ou au moins un constat d’impuissance. Malgré le volontarisme affiché par les élus, le marché l’a emporté. Et contrairement à ce que prônaient les ambitions initiales, il devient de plus en plus difficile de se loger dans la capitale.

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Le sujet fait déjà partie des dossiers au cœur de la campagne pour les prochaines élections municipales, en mars 2020. « Dans le bilan d’Anne Hidalgo, il y a du positif, mais aussi du très négatif, à commencer par la spéculation immobilière qu’elle a laissé filer », juge ainsi son allié écologiste David Belliard, qui dirigera les listes Europe Ecologie-Les Verts au premier tour. La République en marche (LRM) et la droite classique comptent également attaquer la maire socialiste sur le sujet, tout en avançant prudemment tant la question est complexe : peut-on vraiment contrer les forces du marché immobilier ?

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« Nous avons fait le maximum »

« En fait, nous avons fait le maximum, plaide-t-on à l’Hôtel de ville. Il n’y a que deux leviers que nous n’avons pas pu actionner, parce que l’Etat nous a mis des bâtons dans les roues : la lutte judiciaire contre les excès d’Airbnb et l’interdiction des résidences secondaires inoccupées. » Les élus estiment avoir obtenu de vrais succès en matière de lutte contre l’habitat insalubre, d’hébergement des sans-abri, et de maintien d’une certaine mixité sociale. « Mais bloquer les prix, ça, c’est difficile… »

En 2014, lors de la campagne précédente, Anne Hidalgo avait hissé le logement au rang de « priorité des priorités » et fixé un horizon : « Je veux qu’en 2020 les Parisiens puissent plus facilement se loger selon leurs besoins », et en particulier « entrer dans un logement plus grand quand leur famille s’agrandit ». Cet objectif n’a clairement pas été atteint. Les prix d’achat dans le neuf comme dans l’ancien se sont envolés. Les loyers dans le parc privé ont eux aussi bondi. Et de plus en plus d’appartements sont destinés aux touristes par l’intermédiaire de sites comme Airbnb.

l’île Maurice, une destination haut de gamme – Bourse immobilier

Plusieurs dizaines de zones destinées aux acheteurs immobiliers étrangers ont été créées à Maurice. Au nord-est de l’île, le village balnéaire Azuri propose ainsi des villas et des appartements de luxe bordés par des plages et par un golf.
Plusieurs dizaines de zones destinées aux acheteurs immobiliers étrangers ont été créées à Maurice. Au nord-est de l’île, le village balnéaire Azuri propose ainsi des villas et des appartements de luxe bordés par des plages et par un golf. DR

500 000 dollars américains, soit environ 450 000 euros. C’est le montant minimum qu’il faut débourser pour devenir propriétaire d’un bien immobilier sur l’île Maurice permettant d’obtenir un permis de résidence permanente. « C’est la solution la plus simple pour s’installer de manière durable à Maurice », insiste Joël Rault, ex-ambassadeur de la République de Maurice en France, qui assure désormais la promotion de son pays auprès des investisseurs étrangers. Attention, il ne s’agit pas de n’importe quel bien. En effet, la loi interdit d’acheter directement une maison à un particulier mauricien.

« En 2002, une loi a été votée permettant aux étrangers de devenir propriétaire dans l’île, explique Outi de Falbaire, représentante du réseau Barnes à Maurice. Afin que les Mauriciens ne soient pas victimes de la spéculation immobilière, les étrangers ne peuvent cependant acheter que dans certaines zones très précises. »

Les autorités encadrent les programmes immobiliers où les étrangers peuvent acheter. Seuls leur sont accessibles les complexes immobiliers étiquetés « IRS » (Integrated Resort Scheme) ou RES (Real Estate Scheme), qui ont été regroupés en 2015 dans un système unique baptisé « PSD » (Property Development Scheme). « Il s’agit de programmes neufs vendus sur plan, précise M. Rault. Ces complexes privatifs de 5 à 5 000 lots offrent de nombreux services intégrés à leurs résidents : gardiennage, piscine, entretien des espaces verts, golf… »

A Maurice, un touriste sur trois et un acheteur immobilier sur deux est français. Selon le Quai d’Orsay, 11 800 Français s’y seraient installés.
A Maurice, un touriste sur trois et un acheteur immobilier sur deux est français. Selon le Quai d’Orsay, 11 800 Français s’y seraient installés. Philippe Turpin / Photononstop

La plupart de ces zones destinées aux acheteurs étrangers ont ainsi été créées le long du littoral, mais aussi à l’intérieur des terres à la place d’anciennes plantations de canne à sucre. Environ une centaine de programmes immobiliers sont actuellement en développement à Maurice.

Les promoteurs, souvent d’anciens producteurs de canne à sucre, y bâtissent des résidences destinées à une clientèle haut de gamme. Outre le soleil toute l’année et la beauté du lagon, celle-ci est d’abord attirée par un cadre fiscal particulièrement clément.

Taux unique de 15 %

Si le montant du bien que vous achetez dépasse 500 000 dollars et si vous habitez à Maurice au moins six mois par an, vous obtiendrez le statut de résident permanent qui permet de bénéficier de la douceur de la fiscalité locale. En effet, tous les revenus, quelle que soit leur nature, sont imposés à un taux unique de 15 %.

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Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values en cas de revente d’un bien immobilier, ni droit de succession, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, et la convention fiscale franco-mauricienne permet aux Français d’éviter une double imposition avec leur pays d’origine. Précision : le permis de résidence permanente s’applique à l’acquéreur, à son conjoint marié et à ses enfants âgés de moins de 24 ans.

Si vous achetez à Maurice mais que votre investissement est inférieur au seuil de 500 000 euros, vous pourrez résider sur l’île jusqu’à six mois dans l’année, mais vous dépendrez toujours du régime fiscal français. Cette fiscalité clémente explique en grande partie la cote d’amour de l’île auprès des Français. « Ici, un touriste sur trois et un acheteur immobilier sur deux est Français », précise M. Rault. Selon le Quai d’Orsay, 11 800 Français s’y seraient installés.

La ville de Port-Louis, capitale de Maurice, au nord-ouest de l’île.  Port-Louis est connu pour son architecture de style colonial français.
La ville de Port-Louis, capitale de Maurice, au nord-ouest de l’île.  Port-Louis est connu pour son architecture de style colonial français. Philippe Turpin / Photononstop

Stabilité politique

Modèle de stabilité politique et de respect de l’Etat de droit en Afrique, Maurice est devenue, cinquante ans après son indépendance, une sorte de Luxembourg de l’Afrique, inscrite par l’Union européenne sur la liste grise des paradis fiscaux. Mais la fiscalité est loin d’être le seul atout de ce petit paradis de l’océan Indien, situé à l’ouest de La Réunion.

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En moins de deux décennies, Maurice est devenue est une destination touristique de choix auprès des Français, qui apprécient notamment le faible décalage horaire (seulement deux heures) avec la métropole. Longue de 65 km et large de 45 km, l’île couvre une superficie de 2 000 km². Son origine volcanique explique l’existence d’un vaste lagon, qui fait le bonheur des adeptes de la plongée sous-marine. L’activité favorite des touristes retraités, qui constituent le gros des investisseurs, est plutôt le golf, tandis que les plus jeunes préfèrent le kite surf, un loisir en plein essor.

Vue aérienne de Grand Baie, au nord de l’île. La fourchette de prix va de 300 000 euros pour un appartement de 80-90 m² en ville jusqu’à une quinzaine de millions d’euros pour les biens les plus luxueux.
Vue aérienne de Grand Baie, au nord de l’île. La fourchette de prix va de 300 000 euros pour un appartement de 80-90 m² en ville jusqu’à une quinzaine de millions d’euros pour les biens les plus luxueux. Atamu Rahi/Iconotec / Photononstop

La capitale est Port-Louis, dans le nord-ouest de l’île. Maurice n’a pas de langue officielle, mais le français, enseigné à l’école, est parlé couramment par son 1,3 million d’habitants, alors que l’anglais est surtout la langue administrative. Le créole mauricien est également parlé par la majorité de la population, la plupart des Mauriciens étant soit d’origine indienne, soit d’origine créole, avec beaucoup de métissage, comme à La Réunion.

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La zone touristique la plus développée est Grand Baie, au nord de l’île. La fourchette de prix y est large : de 300 000 euros pour un appartement de 80-90 m² en ville jusqu’à une quinzaine de millions d’euros pour les biens les plus luxueux. Une belle villa de 400 m² près de la mer avec jardin et piscine vaut environ 750 000 euros. Il faut ajouter au moins 100 000 euros pour avoir une vue sur la mer.

Si la plupart des complexes immobiliers sont implantés sur la côte ouest (Tamarin, Le Morne, Rivière noire…), plusieurs projets sont en cours de développement au sud-est, à la Pointe d’Esny, un endroit préservé qui abrite certaines des plus belles plages de l’île. Les constructions ayant démarré en 2018, les premières livraisons sont attendues pour 2020.

« Le marché immobilier mauricien est encore jeune ; les premières constructions destinées aux étrangers ont commencé il y a dix-sept ans. Rares encore sont ceux qui achètent dans l’ancien », explique Mme de Falbaire.

Les chutes Chamarel, à Maurice. Modèle de stabilité politique, ce petit pays situé à 9000 kilomètres de la France est devenu en cinquante ans une sorte de « Luxembourg » de l’Afrique.
Les chutes Chamarel, à Maurice. Modèle de stabilité politique, ce petit pays situé à 9000 kilomètres de la France est devenu en cinquante ans une sorte de « Luxembourg » de l’Afrique. Peter Langer/Insight / Design Pics / Photononstop

Hérité du code Napoléon, le système juridique mauricien est proche du droit français. Les documents légaux y sont rédigés en Français et il faut passer devant un notaire pour finaliser une transaction immobilière. Les frais de notaires représentent 1,5 % du montant de l’acquisition, auxquels il faut ajouter 5 % de droits d’enregistrement.

A savoir : la plupart des étrangers qui achètent dans l’île le font sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Comme en France, il existe une garantie financière d’achèvement et une garantie décennale qui protègent l’acquéreur en cas de malfaçon. Il est néanmoins indispensable de s’assurer de la solidité financière et du sérieux du promoteur avant de passer à l’acte. Autre particularité de ce marché, il n’y a pas de frais d’agence dans le neuf car les agences immobilières locales sont rémunérées par les promoteurs.

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Louer plusieurs mois par an pour rentabiliser son investissement est relativement facile à Maurice, où le climat est doux toute l’année. D’autant qu’aucune restriction à la location saisonnière n’a été mise en place. « Les touristes sont français, sud-africains, britanniques, italiens ou du Moyen-Orient », précise Joël Rault. Les prix ayant augmenté de 5 % par an en moyenne au cours de la dernière décennie, la rentabilité nette moyenne ne dépasse pas 3 % à 4 %.

beaucoup d’opportunités à saisir en Grèce – Bourse immobilier

Santorin est l’une des plus belles îles des Cyclades, dans la mer Égée.
Santorin est l’une des plus belles îles des Cyclades, dans la mer Égée. TPG / Photononstop

La Grèce fait partie des pays qui plaisent le plus aux Français. Parmi leurs destinations préférées, les îles des Cyclades, bien sûr, en particulier Paros, Naxos, Milo, Syros, et Kéa, à seulement une heure de ferry d’Athènes. « Dans le Péloponnèse, ce sont Porto Heli, Nauplie et Kalamata qui ont le vent en poupe », complète Katerina Mitsotaki, représentante du réseau Barnes en Grèce.

Quatre très grandes îles sont également à la mode : la Crête, tout au sud, Evia, au nord d’Athènes, Rhôdes dans le Dodécanèse et Corfou dans la mer Ionienne, c’est-à-dire complètement à l’Ouest. L’acheteur étranger peut y trouver de belles maisons à 2 500 euros le m² avec un grand terrain. Dans les îles saroniques, à l’Est, Spetses et Egine suscitent aussi un vif intérêt. Dans les îles Sporades, ce sont Skiathos, Skópelos et Alonissos qui séduisent le plus les étrangers.

En Crète, l’acheteur étranger peut trouver de belles maisons à 2 500 euros le m² avec un grand terrain. Le port vénitien de Réthymnon datant du XVIème siècle.
En Crète, l’acheteur étranger peut trouver de belles maisons à 2 500 euros le m² avec un grand terrain. Le port vénitien de Réthymnon datant du XVIème siècle. David Tomlinson/robertharding / Photononstop

En Grèce, on peut trouver facilement une belle maison avec vue sur la mer, mais ne rêvez pas : celles qui donnent directement sur la plage sont d’autant plus rares et inaccessibles que les constructions sur le littoral sont désormais très encadrées.

« A Tinos ou à Kéa, en s’éloignant du rivage, on trouve de jolies petites maisons dans les villages à partir de 2 000-2 500 euros par m². Je conseille de voyager avant d’acheter car chaque île a ses particularités. Par exemple, il faut savoir que certaines sont peu desservies l’hiver », poursuit Mme Mitsotaki.

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L’économie grecque va mieux

Après dix ans de cure d’austérité, le marché immobilier retrouve des couleurs. Il revient de loin : en une décennie, les prix de l’immobilier se seraient effondrés de 46 % selon la banque de Grèce. Heureusement, l’économie grecque va mieux : le pays est sorti du troisième mémorandum imposé par l’Union européenne en août, la croissance du PIB devrait atteindre 2 % cette année et le taux de chômage commence à reculer, même s’il demeure le plus élevé de la zone euro (18,2 %).

Pour acheter une jolie maison de vacances de deux-trois pièces sur une île « moyenne » des Cyclades, il faut disposer d’un budget compris entre 200 000 et 400 000 euros. A Paros, le village de Lefkes.
Pour acheter une jolie maison de vacances de deux-trois pièces sur une île « moyenne » des Cyclades, il faut disposer d’un budget compris entre 200 000 et 400 000 euros. A Paros, le village de Lefkes. Dermot Conlan/Tetra Images / Photononstop

Lors de la crise des dettes souveraines, les prix de l’immobilier ont chuté partout, sauf à Mikonos et à Tinos, au nord des Cyclades, où il faut compter entre 6 000 et 7 000 euros par m² pour devenir propriétaire, avec des pointes au dessus de 10 000 euros, et à Paros, où les prix oscillent autour de 3 000 euros, mais peuvent monter à 7 000 euros pour les biens les plus luxueux.

Pour acheter une jolie maison de vacances de deux-trois pièces (soit entre 80 et 100 m²) sur une île « moyenne » des Cyclades, il faut disposer d’un budget compris entre 200 000 et 400 000 euros. A Athènes, il est encore possible d’acheter un studio pour le louer à partir de 30 000 euros, voire 20 000 euros. « L’offre hôtelière étant insuffisante, l’investissement sera rentable si le logement est bien situé », souffle Georgia Kouvela-Piquet, avocat aux Barreaux de Paris et d’Athènes.

A Athènes, il est encore possible d’acheter un studio pour le louer à partir de 30 000 euros, voire 20 000 euros. Coucher de soleil sur Athènes avec l’Acropole illuminé.
A Athènes, il est encore possible d’acheter un studio pour le louer à partir de 30 000 euros, voire 20 000 euros. Coucher de soleil sur Athènes avec l’Acropole illuminé. Ingram / Photononstop

Durcissement des règles

Depuis la crise de 2010, la pression fiscale s’est nettement accrue en Grèce. Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier sont taxés à 15 % jusqu’à 12 000 euros, à 35 % entre 12 000 euros et 35 000 euros, et à 45 % au-delà. Comme la tranche supérieure (45 %) de l’impôt sur les revenus est atteinte dès 40 000 euros, certains acheteurs étrangers préfèrent créer une société pour y loger leurs biens immobiliers en Grèce. Considérés comme des bénéfices, les loyers sont alors taxés à « seulement » 29 % avec le régime le plus favorable pour les hauts revenus.

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Les règles concernant la location de courte durée ont aussi été durcies : il faut désormais s’immatriculer et la durée de location ne doit pas excéder 90 jours par an (60 jours sur les îles de moins de 10 000 habitants). Il est cependant possible de louer plus longtemps à condition que la somme des loyers perçus ne dépasse pas 12 000 euros par an. Si c’est le cas, les loyers sont alors imposés comme les autres revenus, c’est-à-dire taxés selon un barème progressif allant de 15 % jusqu’à 45 %.

A Mikonos (photo) et à Tinos, au nord des Cyclades, où il faut compter entre 6 000 et 7 000 euros par m² pour devenir propriétaire, avec des pointes au dessus de 10 000 euros.
A Mikonos (photo) et à Tinos, au nord des Cyclades, où il faut compter entre 6 000 et 7 000 euros par m² pour devenir propriétaire, avec des pointes au dessus de 10 000 euros. Tibor Bognar / Photononstop

Par ailleurs, les droits de mutation sont de 3 %, avec une TVA à 24 % dans le neuf. « Toute personne physique possédant un logement en Grèce doit aussi acquitter chaque année une taxe foncière », ajoute Constantin Karagounis, avocat aux barreaux d’Athènes et de Paris et secrétaire général de la Chambre de Commerce et de l’Industrie France Grèce (CCIFG). Cette taxe est de 0,10 % pour un bien d’une valeur supérieure à 200 000 euros, de 0,15 % lorsque cette valeur dépasse 300 000 euros, et elle augmente de 0,10 % par tranche de 100 000 euros jusqu’à 1,10 % pour un bien de 2 millions d’euros. Au delà de ce montant, la taxe est de 1,15 %.

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S’il n’y a pas actuellement d’impôt sur les plus-values immobilière en Grèce, celle ci devrait entrer en vigueur en 2020. Le projet de loi prévoit un taux de 15 % à la charge du vendeur, avec un abattement de 25 000 euros si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ceux qui acquis leur bien avant 1995 devraient être exonérés.

La plage de Navagio, sur l’île de Zakinthos.
La plage de Navagio, sur l’île de Zakinthos. Ingram / Photononstop

La Grèce est le seul pays de l’Union européenne qui ne dispose toujours pas de cadastre, sauf à Athènes, et dans une partie de sa région. C’est pourquoi il faut être très vigilant, notamment en vérifiant bien que les métrages annoncés correspondent à la réalité. Ce qui impliquer de faire appel à un avocat et à un ingénieur civil, voire à un topographe.

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En effet, certains Grecs ont longtemps eu la fâcheuse habitude de construire des logements plus grands que la surface prévue dans leur permis de construire et il n’est pas de la responsabilité du notaire de procéder à ces vérifications en Grèce, contrairement à la France. Une régularisation au niveau national a bien eu lieu en 2011, mais la prudence reste de mise. « Cela dit, il existe quand même un registre des biens que l’avocat peut consulter », précise Mme Mitsotaki.

L’île de Corfou. Vue sur le rivage albanais baigné par les rayons du soleil après l'orage.
L’île de Corfou. Vue sur le rivage albanais baigné par les rayons du soleil après l’orage. Stephco / Photononstop

Les montants varient selon les régions, mais pour une acquisition de 200 000 euros, il faut compter en moyenne 3 % de droits de mutation, 2 000 euros de frais d’enregistrement au bureau des hypothèques, 3 000 euros pour le notaire, 500 euros pour les frais d’enregistrement au cadastre et environ 4 000 euros de frais d’avocats.

Un dernier détail : en Grèce, la commission de l’agence immobilière est versée à la fois par le vendeur et l’acquéreur. Elle tourne généralement autour de 2 % du montant de la vente pour chacun. L’addition de toutes ces dépenses pèse lourd. Si elle continue de séduire les Français, la Grèce est incontestablement devenue un pays plus difficile d’accès pour la clientèle étrangère.

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La deuxième mort du Crédit foncier – Bourse immobilier

L’expertise du spécialiste des prêts d’accession sociale devait être transférée à sa maison mère, BPCE, après sa fermeture. Mais 70 % des salariés ont pris le plan de départ.

Par Véronique Chocron Publié aujourd’hui à 10h30

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Une publicité pour le Crédit foncier sur la vitrine d’une agence immobilière, à Paris, en décembre 2017.
Une publicité pour le Crédit foncier sur la vitrine d’une agence immobilière, à Paris, en décembre 2017. LIONEL BONAVENTURE / AFP

Il n’est pas si fréquent qu’une banque française, dont l’histoire s’est à plusieurs reprises mêlée à celle du pays – la transformation de Paris, lors des travaux menés par le baron Haussmann, ou la distribution de prêts aidés par l’Etat après-guerre – disparaisse du paysage. C’est le destin du Crédit foncier de France (CFF), ce spécialiste du crédit immobilier, et plus particulièrement des prêts d’accession à la propriété des ménages modestes, filiale à 100 % du groupe BPCE (Banque populaire Caisses d’épargne).

A l’été 2018, l’institution mutualiste avait annoncé la fermeture du « Foncier » après avoir dressé le constat que « le modèle d’établissement spécialisé sur le seul segment du financement immobilier [n’était] plus adapté ni compétitif ». Cependant, BPCE avait assuré que les activités et le savoir-faire de sa filiale seraient intégrés principalement dans ses deux réseaux, Banque populaire et Caisse d’épargne.

Depuis février, le Crédit foncier ne distribue plus de crédit et la marque a disparu ; il ne subsiste plus qu’une structure juridique

Elle s’était engagée à trouver « une solution pour chaque collaborateur », qui se verrait proposer un poste « de même nature » et « dans le même bassin d’emploi » au sein du groupe. Un an plus tard, cette stratégie est « remise en cause par le fort taux d’adhésion [des salariés] au plan de départs volontaires », souligne Secafi, cabinet d’expertise auprès des instances représentatives du personnel.

Depuis février, le Crédit foncier ne distribue plus de crédit et la marque a disparu ; il ne subsiste plus qu’une structure juridique. Pour les quelque 1 400 salariés dont les postes ont été supprimés, le groupe a proposé un dispositif de départs volontaires. Selon Secafi, la direction s’attendait à ce que, parmi les salariés éligibles à ce plan, 45 % d’entre eux le prennent. A fin avril, ce taux s’élevait à 70 %. Au total, 1 040 salariés sont partis. Seuls 360 salariés ont accepté une offre de reclassement.

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Perturbations dans le suivi des dossiers de prêt

« Ces offres étaient très inégales. La direction n’a pas fait l’effort de proposer des postes correspondant aux compétences des salariés du Crédit foncier, analyse un représentant syndical. Certaines entités de BPCE étant par ailleurs en restructuration, des commerciaux se sont dit qu’il valait mieux partir maintenant que de revivre cette expérience dans quelques années. » Les salariés ont également eu du mal à accepter la disparition de leur entreprise. « Ils y étaient très attachés. Il y a eu du ressentiment à l’égard du groupe », poursuit ce représentant du personnel. Chez BPCE, on met en avant les bonnes conditions financières du plan de départ pour expliquer son succès.